تمامی اطلاعاتی که باید در رابطه با پیش فروش ساختمان ها داشته باشیم 

افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی ، زمین و تبع افزایش قیمت ساختمان، سازندگان و خریداران را بیش از پیش با مشکل ساخت و خرید مواجه کرد. نهاد پیش فروش ساختمان راهکاری بود که جهت تسهیل ساخت و خرید ساختمان پدیدار شد. چون در این روش از یک طرف با امکان پرداخت اقساطی و تدریجی ثمن به خریداران قدرت خرید می دهد. از طرف دیگر سازندگان نیز با دریافت تدریجی ثمن بخشی از منابع مالی ساخت را فراهم می کنند. لکن با فقدان قانون خاص و مناسب ، این نهاد می تواند مخاطراتی به ویژه برای خریداران به همراه داشته باشد. این مخاطرات سبب شده که قانونگذار ایران به مانند بسیاری از کشور های دیگر قانونی خاص در این عرصه وضع کند و برای هر یک از خطرات فوق الذکر چاره ای بیندیشد و حتی الامکان راه های سوء استفاده را مسدود کند. قانون مزبور «قانون پیش فروش ساختمان»   است که در تاریخ 12/10/89 به تصویب مجلس رسید و شورای نگهبان نیز آن را در 29/10/89 تایید کرد.

تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان

.

 قانون پیش فروش ساختمان درماده 1 اقدام به تعریف این قرارداد کرده است. به موجب این ماده قرارداد پیش فروش ساختمان عبارت است از هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)  متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید.

آنچه با ملاحظه ابتدایی این ماده به ذهن متبادر میشود این است که فقط مالکان رسمی زمین میتوانند اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند و اشخاص دیگر نمیتوانند چنین قراردادی منعقد نمایند، زیرا چنانکه ملاحظه شد ماده ی مزبور در مقام تعریف قرارداد پیش فروش به صراحت مقرر میدارد: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود  از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود». ولی این نتیجه با تبصره ذیل ماده پیش گفته همخوانی کامل ندارد؛ زیرا تبصره مزبور اشخاص دیگری را معرفی کرده که میتوانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند. در تبصره مزبور آمده است:اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

.

1ـ سرمایه گذارانی که به ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.

2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

نکته قابل توجه دیگر در ماده 1 ق.پ.ف.س عبارت «هر قراردادی با هر عنوان» است. در اینجا این پرسش مطرح میشود که آیا قرارداد پیش فروش ساختمان میتواند هر عنوانی داشته باشد؟ به منظور توضیح مطلب باید گفت عقود و قراردادها از جهت الگوی ماهیتی به عقود معین و غیرمعین تقسیم میشوند. قرارداد پیش فروش ساختمان نیز در این تقسیم بندی، داخل در عقود و قراردادهای معین است؛ زیرا این قراردادها موضوع قانون خاصی قرار گرفته و شرایط انعقاد، آثار و احکام آن از طرف قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان تعیین شده است. به نظر میرسد علت درج چنین قیدی در تعریف قرارداد مزبور، این است که ممکن است اشخاص اقدام به انعقاد قراردادی نمایند و به آن عنوانی مثل بیع بدهند در صورتی که قصد واقعی آنان انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان بوده است. در این صورت، قرارداد منعقده، قرارداد پیش فروش ساختمان تلقی شده، احکام و مقررات قرارداد پیش فروش ساختمان در مورد آن اعمال خواهد شد.

با توجه به تعریف مندرج در ماده 1 ق.پ.ف.س و نکات اشاره شده، میتوان ویژگی های زیر را برای این نوع قراردادها بر شمرد.

.

1 _قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی است معین که برای تحقق ماهیت آن اجتماع شرایط این قراردادها لازم است هر چند عنوان پیش فروش ساختمان نداشته باشد.

2_پیش فروشنده یا باید مالک رسمی زمین باشد یا مستاجری که حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را داشته یا شخصی باشد که در ازاء سرمایه گذاری، واحدهای مشخصی از بنا احداثی به وی تعلق داشته باشد.

3_ممکن است قراردادهای مزبور به دو صورت منعقد شوند؛ در صورت اول هیچ نوع اعیانی در زمان انعقاد قرارداد ایجاد و ساخته نشده است بلکه پیش فروشنده تعهد به احداث ساختمانی مطابق با نقشه و قرارداد پیش فروش می نماید و در صورت دوم بخشی از اعیانی روی عرصه ایجاد شده ولی نه بطور کامل، بلکه به صورت نیمه کاره که در این حالت پیش فروشنده متعهد به تکمیل ساختمان طبق نقشه و قرارداد معین میشود.

4_در این قراردادها، در زمان انعقاد قرارداد، واحد ساختمانی که در آینده به پیش خریدار تعلق خواهد گرفت، مشخص میشود و همچنین از طریق ذکر اوصاف کلی ساختمان، طرفین نسبت به مورد معامله علم پیدا کرده و مشخصات کلی ساختمان نزد آنان معلوم و مشخص میگردد.

5_مورد این قراردادها، فقط املاک مسکونی نیست، بلکه املاک تجاری نیز میتواند متعلق موضوع و مورد قرارداد، قرار گیرد.

6_دایره شمول قراردادهای مزبور وسیع بوده و انتقال مالکیت بسته به مورد میتواند در سه زمان مختلف یعنی در مرحله انعقاد قرارداد، یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی صورت گیرد.

بررسی ضمانت اجراهای نقض مقررّات ماهوی قانون پیشفروش ساختمان

.

برای صحت قرارداد پیش فروش ساختمان نیز مانند هر قرارداد دیگری، باید شرایط اساسی صحت معامالت جمع باشد. در این راستا برخی از بندهای مندرج در ماده 2 ق.پ.ف.س، ناظر به این گونه از شرایط صحت هستند؛ از این رو در اینجا به بررسی آن قسم از بندهای مزبور که ناظر به شرایط صحت قرارداد هستند، میپردازیم:

.

اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

.

این بند از دو جهت قابل توجه است؛ یکی از جهت تعیین اهلیت طرفین، چه آنکه انجام دادن اعمال حقوقی نیازمند وجود تمیز و اراده است. کسی که بتواند امور مختلف را از همدیگر تمیز بدهد میتواند اراده معتبر برای انجام دادن اعمال حقوقی داشته باشد.

.

پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

.

مطابق قواعد عمومی سومین شرط از شرایط صحت عقود و قراردادها، معین بودن موضوع معامله است. قانونگذار در راستای این مقررات، در بند 2 ماده 2 ق.پ.ف.س مقرر داشته که در قرارداد پیش فروش باید به پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک تصریح شود، زیرا معین شدن اموال غیرمنقول با مشخص شدن پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک مصداق پیدا میکند. در نتیجه عدم اشاره و تصریح به پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، موجب مردد شدن موضوع معامله و بطالن قرارداد پیش فروش ساختمان خواهد شد. شایان ذکر است که منظور از تعیین پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک در این بند، تعیین پلاک ثبتی و نشانی زمینی است که ساختمان در آن بنا میشود، زیرا عملا هنوز ساختمانی بنا نشده است که دارای پلاک باشد.

.

بها یا عوض قراردادی

.

قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی است معاوضی که علت تعهد هر یک از طرفین وابسته به علت تعهد طرف مقابل است. در نتیجه همبستگی دو عوض و نیز لزوم معلوم بودن موضوع معامله ایجاب می نماید عوض نیز همانند معوض معلوم و مشخص باشد. بنابراین در صورت مجهول بودن میزان عوض قراردادی یا تاریخ پرداخت آن یا تعداد اقساط و … معامله باطل خواهد بود. به همین دلیل قانونگذار برای جلوگیری از باطل شدن معامله و به تبع آن بطالن قرارداد، در ماده 2 ق.پ.ف.س و در قالب بندهای 5 و 6 مقرر میدارد که در قرارداد پیش فروش، بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی بها، تحویل و انتقال قطعی تصریح شود.

.

زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

.

موضوع قراردادهای پیش فروش، عبارت است از تعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص به منظور انتقال مالکیت آن. در نتیجه، زمان اجرای تعهد در آینده از اهمیت ویژهای برخوردار است، زیرا از جمله مقاصد اصلی پیش خریدار زمان تحویل ساختمان یا واحد پیش فروش شده است. قانونگذار به همین منظور در بند 7 ماده 2 ق.پ.ف.س مقرر میکند که باید زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده در قرارداد ذکر شود. ظاهراً نتیجه عدم ذکر زمان تحویل، بطلان قرارداد خواهد بود. نکته قابل توجه اینکه قانونگذار در ادامه این بند میگوید: به زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز اشاره شود. به نظر میرسد عدم رعایت این قسمت از ماده نمیتواند بطلان قرارداد را در پی داشته باشد، زیرا چنانکه در بالا نیز بیان شد، آنچه از جمله مقاصد اصلی پیش خریدار تلقی میشود، زمان تحویل و به تبع آن تحویل واقعی واحد ساختمانی پیش فروش شده است نه تنظیم سند رسمی انتقال قطعی. در واقع یک توافق ضمنی بین طرفین وجود دارد که تنظیم سند رسمی انتقال قطعی به نام پیش خریدار بعد از اتمام عملیات ساختمانی صورت گیرد. بنابراین باید بر این باور بود که اگر زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده مشخص گردد اما زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مجهول بماند، میتوان به طور تلویحی زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی را همان زمان تحویل دانست.

مشکلات در بحث مسکن و افزایش بی حساب و کتاب قیمت مسکن در چند سال گذشته باعث شده تا مردم به هر نحوی برای جلوگیری از ضرر های بی خانه بودن به افرادی پناه ببرند که املاک خود را به عنوان پیش فروش در اختیار مردم قرار می دهند که با یک جست و جوی ساده از مراجع قضایی و یا حتی از مشاورین حقوقی در این زمینه متوجه می شویم که تخلفات یا نکات مهم مخفی در این زمینه بسیار زیاد می باشد که جای بحث و روشنگری می باشد که در صورت عدم توجه به نکات کاربردی از افراد صاحب فن ممکن است هر شخصی درگیر این مشکلات گردد. پس بهتر است در این زمینه از وکیلی مجرب و متخصص استفاده کنید.

مقررّات ناظر به مسئولیت قراردادی در قانون پیش فروش ساختمان

.

پیش فروش ساختمان ها

.

مطالعه و دقت نظر در قانون پیش فروش ساختمان مبین این است که پیش فروشنده متعهد به ساخت و تکمیل واحد ساختمانی مورد معامله بر اساس قرارداد پیش فروش منعقده و تحویل آن به پیش خریدار در زمان مقرر در قرارداد است (ماده 1 و بند 7 ماده 2 ) از طرفی، طبیعی است که تخلف از این تعهدات و تکالیف، مسئولیت هایی را برای پیش فروشنده در پی خواهد داشت. از این رو، مواد مربوط به مسئولیت های قراردادی پیش فروشنده در قانون پیش فروش، بررسی میشود.

.

خسارت تاخیر انجام تعهد (جریمه تأخیر) در قرارداد پیش فروش

.

اشاره شد از جمله تعهدات پیش فروشنده و بلکه مهمترین تعهد او، ساخت و تکمیل واحد پیش فروش شده است. در ارتباط با این تعهد پیش فروشنده و به عنوان یکی از ضمانت های اجرای آن، قانونگذار نهاد جریمه تأخیر یا خسارت تأخیر انجام تعهد را پیش بینی کرده است. در این باب، ماده  6 ق.پ.ف.س مقرر میکند: «چنانچه پیش فروشنده درتاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه  بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند…). همانطور که ملاحظه میشود این ماده ناظر به خسارت تأخیر (جریمه تأخیر) انجام تعهد است که فلسفه پیش بینی آن جلوگیری از تاخیر در انجام تعهد از سوی پیش فروشندگان است، زیرا یکی از مشکالت موجود در این زمینه (قراردادهای پیش فروش ساختمان )تاخیرهای طولانی مدتی بوده که پیش فروشندگان در انجام تعهد خود مرتکب آن می شدند.در نتیجه قانونگذار با پیشبینی و وضع این ماده درصدد جلوگیری از این تأخیرهاست. در اینجا این سوال مطرح میشود که ضمانت اجرای عدم اشاره به حکم ماده مزبور در قرارداد چیست؟ به عبارتی آیا اساساً طرفین میتوانند حکم ماده مذکور را به کلی نادیده گرفته و از آن صرفنظر کنند یا نه؟

در مقام اظهارنظر و پاسخ به سوال فوق باید گفت، به نظر میرسد با لحاظ فلسفه وضع ماده مزبور و قانون پیش فروش ساختمان، جنبه حمایتی داشتن آن در خصوص ماده 6 ارجحیت داشته و در صورت نادیده گرفتن طرفین نیز (عدم اشاره به مفاد ماده مذکور) در رابطه بین آنان مجری خواهد بود. از طرفی وضع این قانون این اثر مهم را به دنبال داشته که قرارداد پیش فروش ساختمان را به جمع عقود معین و بانام اضافه کرده است و با توجه به اینکه غالب شرایط و آثار قرارداد از سوی قانونگذار بیان شده است، به این دلیل چنانچه طرفین درباره امری از جمله موضوع مورد بحث سکوت کرده باشند از مواد قانون مذکور میتوان در تکمیل قرارداد استفاده کرد. متعاقباً پرسش دیگری مطرح میشود که آیا امکان تغییر میزان خسارت تأخیر انجام تعهد که در ماده (6 ق.پ.ف.س) پیشبینی شده به وسیله طرفین وجود دارد یا خیر؟ پاسخ به این پرسش مبتنی بر این واقعیت است که آیا ماده مذکور در قانون پیش فروش ساختمان در این زمینه (خسارت تاخیر انجام تعهد) امری است یا تکمیلی؟ اگر این ماده را از قوانین امری بدانیم، امکان تغییر در مقدار آن به میزان کمتر از مقدار پیش بینی شده وجود ندارد اما اگر این تبصره را از قوانین تکمیلی تلقی کنیم، امکان تغییر در میزان آن وجود خواهد داشت. در زمینه اصل حاکم علمای حقوق نظرات متفاوتی دارند؛ عدهای اصل را بر امری بودن قانون گذاشته و قوانین تکمیلی را خلاف اصل میدانند که باید وجود آنها به اثبات رسد و عدهای نیز نظر برخلاف آن داشته و برخی دیگر هم با ارائه ضوابط و معیارهایی قایل به تفکیک شده اند.

.

خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده

.

قانونگذار در این خصوص (خسارت ناشی از تخلف پیش فروشنده) مقرر کرده است: « درتمامی موارد که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید پیش فروشنده باید خسارت وارده را به پیشخریدار بپردازد» (م 8 ق.پ.ف.س). در این ماده نیز همچنانکه ملاحظه میشود قانونگذار اِعمال دو حق را برای پیش خریدار مجاز شمرده است؛ هم حق اعمال خیار و هم حق دریافت خسارت. در نتیجه به نظر میرسد اگر طرفین به مفاد ماده مزبور نیز در قرارداد اشاره و تصریح نکرده باشند، با توجه به اینکه قانونگذار در این ماده حکم تازهای مقرر نکرده، بلکه در مقام بیان یکی از قواعد مسلّم حقوقی بوده است، حکم آن مجری خواهد بود.

مقررّات ناظر به آثار قرارداد در قانون پیش فروش ساختمان

.

 قرارداد پیش فروش ساختمان در رابطه بین طرفین آن واجد آثار و نتایجی است؛ امکان فسخ قرارداد به دلیل تخلف وصف یا شرط، نحوه پرداخت عوض قراردادی، حق حبس و امکان فسخ قرارداد توسط پیش فروشنده به جهت تأخیر در پرداخت عوض قراردادی از ناحیه پیش خریدار از جملۀ این آثار است. از این رو بررسی مواد مربوط به این آثار موضوع بحث این قسمت از مقاله است.

.

امکان فسخ قرارداد به دلیل تخلف وصف یا شرط

.

مطابق قانون و قرارداد پیش فروش ساختمان، ساخت یا تکمیل ساختمان یا واحد پیش فروش شده مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد و نقشه ساختمانی از تعهدات اصلی پیش فروشنده است. از طرف دیگر، برابر قواعد عمومی یکی از اختیاراتی که پیش خریدار در خصوص عدم رعایت خصوصیات ساختمان پیش فروش شده توسط پیش فروشنده دارد، خیارتخلف وصف یا شرط است اما مفاد ماده  7 ق.پ.ف.س که بیان داشته: «در صورتی که مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%)افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%)باشد… چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه نماید»، ناظر بر اسقاط این خیار بدون در نظر گرفتن توافق طرفین است. در نتیجه نظر به اینکه مفاد ماده مزبور از این حیث خلاف قواعد عمومی موجود در قانون مدنی در مواد 355 ،384 و 385 است، نیاز به توافق دارد و اینکه قانونگذار در صدر ماده 2  مقرر کرده است در قرارداد پیش فروش حداقل باید به موارد زیر تصریح شود، در خصوص مفاد ماده 7 بیان شده به این معنی است که چنانچه طرفین بخواهند مقررات این ماده (7 )در رابطه بین آنها مجری باشد، باید به مفاد آن در قرارداد پیش فروش اشاره و در مورد آن توافق نمایند. به عبارتی، تنها در صورتی که به صورت شرط ضمن عقد در قرارداد تصریح و مورد توافق قرار گیرد، به این شکل عمل میشود. در غیر این صورت، مطابق قواعد عمومی رفتار خواهد شد؛ یعنی پیش خریدار میتواند به استناد خیار تخلف وصف یا تخلف شرط قرارداد منعقده را فسخ نماید. لیکن چنانچه مقررات ماده مذکور مورد توافق قرار گیرد، عدم مطابقت مساحت بنا با مقدار مقرر شده در قرارداد به دو صورت متصور است: مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی بیشتر از مساحت قید شده در قرارداد باشد؛ مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی کمتر از مساحت قید شده باشد.

.

زیادتی مساحت بنا از مساحت قیده شده در قرارداد پیش فروش ساختمان ها

.

 قانون پیش فروش ساختمان در ماده 7 پیرامون حالتی که مساحت بنا مطابق صورتمجلس تفکیکی مازاد بر مقدار توافق شده در قرارداد باشد، دو فرض را مد نظر قرار داده است:

فرض نخست آنکه، اگر اضافه مساحت بنا مطابق صورتمجلس تفکیکی تا پنج درصدِ میزان توافق شده باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند، بلکه پیش خریدار صرفاً بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد، ارزش مساحت اضافه را به پیش خریدار خواهد پرداخت. فرض دوم اینکه، چنانچه اضافه مساحت بنا مطابق صورتمجلس تفکیکی بیشتر از پنج درصدِ مورد توافق باشد، در این حالت طبق صدر همان ماده تنها پیش خریدار این اختیار را می یابد که قرارداد را فسخ یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد.

.

نقصان مساحت بنا از مساحت قید شده در قرارداد پیش فروش ساختمان ها

.

بر اساس ذیل ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه مساحت بنا مطابق صورت مجلس تفکیکی تا پنج درصد کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد. در این صورت، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را نداشته و باید مأخوذ به قرارداد باشد و تنها میتواند از پیش فروشنده تفاوت قیمت را طبق نرخ مندرج در قرارداد مطالبه نماید. لیکن چنانچه، مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی افزون بر پنج درصد، کمتر از مساحت توافق شده باشد، در این صورت قانونگذار این اختیار را به پیش خریدار اعطاء کرده تا قادر باشد که ملتزم به قرارداد بماند یا معامله را فسخ کند. لذا اگر وی حالت نخست را انتخاب کند، میتواند به استناد ذیل همان ماده خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

اعمال حق حبس

.

ماده 12 ق.پ.ف.س مقرر کرده است:در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تائیدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. همچنانکه از این ماده بر می آید و نیز از آنجایی که قراردادهای پیش فروش ساختمان، جزو قراردادهای دو یا چند تعهدی و معوض می باشد، به همین جهت تعهدات طرفین وابستگی متقابل داشته و علت تعهد هریک از طرفین، تعهد طرف مقابل است. ماده 377 ق.م در این ارتباط بیان میدارد: «هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن مؤجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود». به این دلیل الزام یکی از دو طرف به اجرای تعهد او پیش از اجرای تعهد طرف دیگر، مجاز نیست. در نتیجه در قراردادهای پیش فروش نیز به دلیل وجود حکم مندرج در ماده 377 ق.م به عنوان قاعده عمومی و عدم اختصاص آن به بیع از یکطرف و نیز وجود ماده (12 ق.پ.ف.س) از طرف دیگر، چنانچه پیش فروشنده به تعهد خود مبنی بر احداث ساختمان طبق مفاد قرارداد عمل ننماید، پیش خریدار نیز میتواند از عمل به تعهد خود مبنی بر پرداخت اقساط، خودداری نموده، از حق حبس استفاده کند و پرداخت آن را منوط به ادامه تکمیل ساختمان نماید. اما با وجود این، قانونگذار در بند 11 ماده (2 ق.پ.ف.س) مقرر داشته که باید به حکم این ماده نیز در قرارداد پیش فروش اشاره و تصریح شود که به نظر میرسد این امر تأکیدی بیش نیست و الا این امر از اصول کلی قراردادها نیز قابل استنباط است.

.

امکان فسخ قرارداد توسط پیش فروشنده

.

پیش خریدار نیز مانند پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش ساختمان تعهداتی را به عهده دارد. از این رو اولین تعهد و وظیفه پیش خریدار به عنوان کسی که مالی را از دیگری، مورد معامله قرار میدهد، تأدیه بها یا عوض قراردادی است. در این راستا با توجه به فلسفه پیدایش قراردادهای پیش پیشفروش ساختمان، انجام این تعهد اصلی خریدار یعنی پرداخت عوض قراردادی به صورت اقساط صورت میگیرد. در این قراردادها پیش خریدار معمولا به هنگام انعقاد قرارداد، بخشی از عوض قراردادی را که به آن پیش پرداخت گفته میشود، پرداخت کرده و بقیه عوض قراردادی به تدریج و به تناسب پیشرفت عملیات ساختمانی به اقساط از پیش خریدار دریافت میگردد. بدین ترتیب، پیش خریدار متعهد میشود در مراحل مختلف ساخت و نیز در مرحله تحویل، مبالغی را در مواعد تعیین شده پرداخت نماید. این تعهد پیش خریدار، متناظراً حقی را برای پیش فروشنده مبنی بر مطالبه عوض قراردادی و نهایتاً فسخ قرارداد ایجاد میکند. قانونگذار به عنوان یکی از موارد اجرای قاعده، مطالبه عوض قراردادی و فسخ قرارداد را مانند ضمانت اجرای شرط فعل در قانون مدنی، در طول هم قرار داده است. در این خصوص در ماده(16 ق.پ.ف.س) مقرر شده است: «در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یکماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت( در صورت نیاز می توانید به مقاله معامله معارض مراجعه نمایید ). بنابراین، قانونگذار صرف تخلف در پرداخت عوض قراردادی را موجد حق فسخ ندانسته، بلکه جهت تحقق آن اجتماع شرایطی به شرح ماده پیش گفته را لازم دانسته است اما نظر به اینکه حکم این ماده نیز یکی از مصادیق اصول و قواعد عام حاکم بر قراردادهاست، حکم ماده مزبور در صورت عدم اشاره و تصریح نیز، در رابطه بین طرفین مجری خواهد بود.

نکته دیگری که در اینجا نیاز به طرح و بررسی دارد این است که با توجه به تشریفات ذکر شده برای فسخ، اگر قرارداد منعقده رسمی نباشد، تکلیف چیست؟

در پاسخ به این سوال باید گفت خیارات به اعتبار زمان تحقق سبب آنها به دوگروه تقسیم میشوند؛ خیاراتی که از آغاز عقد وجود دارند، هر چند که صاحب آنها آگاه نباشند و مدت ها بعد از آن استفاده کنند و خیاراتی که معلق به وجود شرایطی است که بعد از عقد و در جریان اجرای آن واقع میشوند ؛ با توجه به این تقسیم بندی، خیاری که در ماده (16 ق.پ.ف.س) پیش بینی شده از نوع خیاراتی است که بعد از عقد و در جریان اجرای آن واقع می شود، زیرا خیار مزبور در صورتی محقق میشود که شرایط ماده مزبور جمع باشد. در نتیجه در صورتی که قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب سند رسمی و نزد دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، اثبات و احراز شرایط تحقق خیار به شرح ماده پیش گفته با مشکل چندانی مواجه نمیشود اما در صورتی که قرارداد تنظیمی در قالب سند عادی باشد، با توجه به اینکه مثل مورد قبل مرجعی برای اعلام عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی وجود ندارد، پیش فروشنده میتواند حقوق خود را با توسل به سایر طرق مطالبه حق از جمله ارسال اظهارنامه محفوظ دارد. برای مثال، میتواند با ارسال اظهارنامه خواستار تودیع و تأدیه اقساط بها یا عوض قراردادی شود و چنانچه پیش خریدار با وجود ارسال اظهارنامه و انقضاء مهلت یکماهه پیشبینی شده در ماده فوق الاشعار همچنان بر موضع قبلی خود اصرار ورزیده و اقدام به پرداخت اقساط معوقه ننماید، در این صورت برای پیش- فروشنده حق فسخ ایجاد میشود .برخی از نویسندگان دربارۀ ماهیت این حق فسخ، از آن به عنوان نهادی مشابه خیار تأخیر ثمن یاد کرده اند. بنابراین و به عنوان نتیجه باید گفت عدم تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب سند رسمی در صورتی که شرایط ماده مزبور جمع باشد تأثیری در به وجود آمدن حق فسخ مزبور ندارد، بلکه تنظیم قرارداد در قالب سند رسمی فقط احراز و اثبات شرایط خیار را تسهیل میکند، زیرا آنچه در مرحله حدوث اختلاف بین طرفین اهمیت دارد، اثبات حق فسخ در مرحله ایجاد آن است، چه آنکه بدون احراز و اثبات این مرحله، بدیهی است که مرحله بعدی آن که همان اجرای حق می باشد، غیرممکن بوده و هیچگونه آثاری را در پی نخواهد داشت.

از مجموع این مطالب می توان به این نکته رسید که قانون پیش فروش ساختمان، قانون حمایتی و برای حمایت پیش خریداران وضع شده و مقررات آن نیز علی القاعده آمره است و در این راستا سعی داشته است ابواب سوء استفاده های احتمالی پیش فروشندگان را مسدود کند. بدین منظور مقرر کرده است که:

.

• مراجع  برای درج یا انتشار آگهی پیش فروش به هر طریق باید از مراجع ذیصلاح مجوز بگیرد و عدم رعایت این تکلیف موجب مسئولیت کیفری او خواهد شد. و انعقاد قرارداد تا قبل از پایان عملیات پی ساختمان ممنوع است.

• قرار داد پیش فروش ساختمان باید رسمی باشد و در سند مالکیت زمین درج شود و خلاصه آن به اداره ثبت ارسال شود و مشاوران املاک را نیز از تنظیم سند رسمی شهرداری ها را مکلف کرده است که هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر نماید، این تمهیدات به منظور مسدود کردن راه انتقال به غیر و معامله معارض است. در همین راستا و جهت جلوگیری از توقیف واحد پیش فروخته شده از سوی طلبکاران پیش فروشنده در ماده 13 تملیک تدریجی را پیش بینی کرده و در ماده 15 نیز صراحتا واحد پیش فروش شده را غیر قابل فروش و توقیف کرد.

• به منظور الزام پیش فروشنده به انجام تعهداتش در مواعد مقرر جرایمی در ماده 6 پیش بینی کرده است . و برای الزام پیش فروشنده به رعایت مساحت مقرر در قرارداد برای پیش خریدار حق فسخ و مطالبه قیمت روز بناء و سایر خسارات را پیش بینی کرد نه صرفا استرداد ثمن پرداختی و این ضمانت اجراء در هر موردی که پیش خریدار حق فسخ داشته باشد نیز لازم الاجرا است.

• جهت جلوگیری از تراکم دعاوی در دادگستری نیز تمهیداتی اندیشیده شده است. از جمله مطابق مواد 13 و 14 در صورت عدم حضور پیش فروشنده در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال قطعی یا عدم تکمیل جزئی ساختمان ، پیش خریدار خود می تواند پس از تکمیل ساختمان و اخذ صورتمجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود شود. اقدام دیگر در این راستا پیش بینی داوری اجباری است که نقش مهمی در این زمینه دارد.

بالاخره این قانون در صورتی که پیش فروشنده قصد احداث مجموعه های ساختمانی را داشته باشد تعهداتی نیز به نفع مرجع صادر کننده به عهده او نهاده است مانند ایجاد فضاهای عمومی و خدماتی و اجازه پیش فروش نیز منوط به این است که حداقل سی درصد این تعهدات انجام شده باشد.

در صورت داشتن هرگونه سوال در این زمینه می توانید با ما تماس بگیرید و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.

.

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden  هلند با بیش از 10 سال سابقه موفق وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، مواد ، ثبتی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد، شما می توانید از طریق شماره تماس 09122571986 با ما در ارتباط باشید.