حقوق ثبت

.

امروزه گسترش بی حد و مرز شاخه های علم حقوق و تخصصی شدن موضوعات حقوقی زمینه این امر را فراهم نموده است که علاوه بر مسائل تئوریک که به صورت تخصصی بررسی می شوند ، این تخصصی شدن در عمل نیز بروز پیدا نماید ؛ اگر در زمان های قدیم از حقوق ،یک عنوان کلی در اذهان بود که تمامی مسائل را اعم از مدنی ، کیفری و … دربر می گرفت باید عارض شد که امروزه وضعیت کاملا متفاوت است . امروزه علم حقوق داخلی و بین المللی تقسیم می شود و بر اساس معیاری دیگر حقوق به شاخه های حقوق خصوصی ، کیفری ، خانواده ، نفت و گاز ، ثبت ، منابع طبیعی ، بین الملل و … تقسیم بندی می شود .

بدون شک یکی از شاخه های علم حقوق که امروزه بسیار کاربردی است و مشکلات زیادی را از جوامع انسانی مرتفع نموده است حقوق ثبت می باشد .

حقوق ثبت در واقع مقررات حاکم بر ثبت اسناد و املاک ، شیوه صدور اسناد مالکیت ،نحوه دریافت سند برای املاک قولنامه ای، ثبت اختراعات و … می باشد .

در حقوق ثبت یکسری مراجع رسیدگی کننده وجود دارند که مختص رسیدگی به مسائل ثبتی در مواردی هستند که قانونگذار به آن ها صلاحیت و اختیار رسیدگی داده است در این مقاله به دو مرجع رسیدگی کننده حوزه حقوق ثبت که عبارت اند از هیات نظارت و شورای عالی ثبت که به اختصار می پردازیم .

.

هیات نظارت در حقوق ثبت

.

یکی از تاثیر گذار ترین نهاد های قانونی کشور در زمینه حقوق ثبت املاک هیات نظارت می باشد . مطابق ماده 6 قانون ثبت : برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک ، در مقر هر دادگاه استان ، هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود . هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید . برای هیات یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد . و همچنین در بند (غ) ماده 1 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 نیز راجع به هیات نظارت اینگونه آمده است که : هیاتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر به انتخاب رئیس قوه قضاییه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی مینماید .

.

در خصوص ماده 6 قانون حقوق ثبت چند نکته به نظر ضروری می رسد :

.

• پست سازمانی به عنوان رئیس ثبت دیگر وجود ندارد و مدیر کل ثبت اسناد و املاک استان جانشین آن شده است و منظور از کارمند ثبت مرکز استان به عنوان عضو علی البدل نیز کارمند اداره کل ثبت استان می باشد .

• مقر دادگاه استان مرکز استان است ، بنابراین محل تشکیل هیات نظارت صرفا مرکز استان است و در نتیجه به تعداد استان های کشور هیات های نظارت وجود دارد .

• منظور از قضات دادگاه استان قضات دادگاه های تجدید نظر استان می باشد و به نظر می رسد همین امر در خصوص عضو علی البدل قضایی نیز صادق باشد .

• بر اساس مقررات کنونی ، انتخاب و نصب قضات مذکور و عضو علی البدل در صلاحیت رئیس قوه قضاییه است و وزیر دادگستری در این مورد اختیاری ندارد .

با توجه به این که قانون ثبت مصوب 26/12/1310 می باشد ذکر نکات شکلی فوق ضروری به نظر می رسید .

.

نکاتی در خصوص هیات نظارت 

.

الف ) در رویه عملی جلسات هیات نظارت با حضور یک عضو قضایی و دو عضو ثبتی که یکی از آن ها علی البدل است قانونا و اصولا رسمیت دارد و تصمیمات آن نیز معتبر می باشد .

ب ) رویه معمول از صلاحیت هیات نظارت هر استان بر مبنای حوزه ثبتی آن حکایت می کند نه حوزه قضایی .

ج ) آراء هیات نظارت بایستی مستند و مستدل به قانون باشد .

ه ) آرای هیات نظارت بر حسب مورد صادر می شوند و قابل تسری و تعمیم به موارد دیگر حتی مشابه نیستند .

.

وظایف و صلاحیت های هیات نظارت در حقوق ثبت

.

حدود و صلاحیت های هیات نظارت در ماده 25 قانون ثبت تصریح شده است لذا به موجب این ماده :

.

‌ الف ) هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت ، اختلافی بین اداره ثبت و اشخاص واقع شود و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد ، رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیئت نظارت است .

ب ) هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک ، اشتباه موثر واقع شده ، آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ، ابطال و جریان طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد .

ج ) هرگاه در موقع ثبت ملک یا ثبت انتقالات بعدی ، صرفا به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک ، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک ، مخالف و مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد ، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه ، دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد نمود .

ه ) اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعدا اداره ثبت به آن متوجه گردد ، در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خللی وارد ننماید ، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود .

ط ) رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک و خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است .

ض ) رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند .

ی ) هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن ها با قوانین ، اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود .

ن ) رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است .

.

شورای عالی ثبت

.

شورای عالی ثبت به عنوان عالی ترین مرجع ثبتی در بند (ف) از ماده 1 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 چنین تعریف شده است : عالی ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدید نظر آراء هیات نظارت از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل شده است . لذا شورای عالی ثبت بر مبنای ظاهر و به گونه ای شهرت یافته است که مرجع تجدید نظر نسبت به برخی از آرای هیات های نظارت باشد . اما واقعیت این است که شورای عالی ثبت صلاحیتی بیش از این دارد ، در تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت الحاقی 1351 بیان شده است که آراء هیات های نظارت فقط در مورد بند های یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذینفع ، قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ، ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد رویه در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد ، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع به اجرا گزارده نشده باشد ، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود ؛ در مورد ایجاد وحدت رویه ، نظر شورای عالی ثبت برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود .

.

وظایف شورای عالی ثبت 

.

الف ) رسیدگی به شکایات واصله نسبت به آرای قابل تجدید نظر صادره از هیات های نظارت مستقر در ادارات کل ثبت استان ها که در تبصره ذیل ماده 20 قانون ثبت و در بند های یک و پنج و هفت ماده 25 اصلاحی قانون مذکور و همچنین در تصبره ماده 20 آیین نامه حدود و وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر ، مورد اشاره قرار گرفته اند .

ب ) رسیدگی و اعلام نظر نسبت به آرائ متناقض و یا مخالف قانونی که از طرف هیات های نظارت مستقر در ادارات کل ثبت استان ها صادر می شوند و هرچند قابل تجدید نظر نیستند ، اما از طرف رئیس سازمان ثبت کشور و به منظور رسیدگی و ایجاد وحدت رویه به شورای عالی ثبت ارجاع می شود .

به غیر از موارد بالا تکالیف دیگری نیز بر عهده شورای عالی ثبت گذاشته شده است به عنوان مثال : تبصره ماده 8 آیین نامه اجرایی ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1379 نیز در خصوص تجدید نظر نسبت به تصمیمات هیات های موضوع بند 2 ماده 140 قانون مزبور شورای عالی ثبت را ذی صلاح معرفی نموده است .

علاوه بر مورد فوق می توان به مواد 13 و 14 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض را در مورد رسیدگی شورای عالی ثبت به آراء سابق هیات نظارت و آراء هیات های تجدید نظر اجرایی مثال زد .

.

اعضای تشکیل دهنده شورای عالی ثبت

.

مطابق ماده 25 مکرر قانون ثبت شورای عالی ثبت دارای دو شعبه شامل شعبه مربوط به املاک و شعبه مربوط به اسناد می باشد . هر یک از شعب مذکور دارای سه عضو است که دو عضو آن را قضات دیوان عالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضاییه تشکیل می دهند و معاون امور املاک سازمان ثبت عضو دیگر در شعبه املاک شورا و معاون امور اسناد سازمان نیز عضو سوم در شعبه اسناد شورا می باشد .

در قانون برای شورا عالی ثبت عضو علی البدل منظور نشده است و این مهم یکی از موارد سکوت قانون و بلکه نقائص آن است که در برخی موارد موجب تاخیر در تشکیل جلسات شورا و رسیدگی به امور خواهد شد .

برابر اعلام ماده 11 آیین نامه اجرایی رسیدگی به اسناد مالکیت معارض شورای عالی ثبت حداقل یک بار در هفته و در محل سازمان ثبت کشور تشکیل جلسه خواهد داد و چنین به نظر می رسد که مراد از تشکیل جلسات مذکور برای حداقل یک بار در هفته ، تشکیل جلسات هر یک از شعب شورای عالی ثبت باشد . بر اساس ماده 15 آیین نامه مزبور با صدور دستور طرح موضوع در شورای عالی ثبت اجرای رای هیات نظارت متوقف می شود و هر گاه شورا پس از رسیدگی رای قبلی را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد و در غیر این صورت باید برابر نظریه شورا عمل شود .

نکته بسیار مهم در مورد شورای عالی ثبت این است که آراء این شورا قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد ( مستند به دادنامه شماره 1004 دیوان عالی کشور مورخ 15/06/1372 )

.