تفکیک املاک

.

اگر اشخاصی نسبت به ملکی مالکیت مشاع داشته باشند و به هر دلیلی قصد منتفی ساختن مالکیت مشاعی خود را داشته باشند باید از طریق یکی از نهاد های قانونی این عمل را انجام دهند یعنی باید آن نهادی را که قانون گذار تعیین نموده با رعایت شرایط و ضوابط خاص خود انجام دهند تا قانونگذار اشاعه در ملک مذکور را منتفی بداند ، راه های پیش بینی شده در قانون ثبت به جهت منتفی ساختن مالکیت مشاع دو مورد است یکی افراز که سابقا در مقاله …………… درباره آن توضیحاتی کاملی را ارائه نمودیم و دیگری تفکیک .

در این مقاله سعی شده است که تفکیک ملک و شرایط آن و همچنین تفاوت های آن با افراز را توضیح دهیم .

.

تفکیک ملک و تفاوت آن با افراز چیست ؟

.

در درجه اول باید بیان کنیم که ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر نسبت به عین آن دارای حق مالکیت با سهم مشخص باشند . در ملک مشاع هر یک از شرکا به نسبت حق مالکیت خود در تمامی ذرات آن ملک شریک و سهیم هستند پس به طور کلی مالکیت به دو صورت مشاع و مفروز متصور است ، که مالکیت مفروز نقطه مقابل مالکیت مشاع و اشتراکی است .

.

در حقوق ثبت املاک استقرار مالکیت مشاع نسبت به یک ملک به دو صورت ممکن است :

.

1_به صورت اختیاری مانند این که مالک یک ملک صرف نظر از نوع کاربری آن قسمتی از مالکیت آن را به شخص یا اشخاصی به نحو مشاع منتقل سازد و یا این که چند شخص شش دانگ یک ملک را به صورت مشاع خریداری نمایند .

2_به صورت قهری مانند این که مالکیت ملک به لحاظ رعایت مقررات و قواعد آمره مربوط به ارث پس از فوت مورث به نحو اشاعه به ورثه او منتقل می شود و در مالکیت آن ها استقرار می یابد .

علی ای حال آنچه در حقوق ثبت املاک باعث منتفی شدن حالت اشاعه در یک ملک می شود تقسیم آن است خواه این تقسیم بر اساس عملیات تفکیک صورت بگیرد یا خواه با عملیات افراز که سابقا در مقاله نحوه افراز و تقسیم املاک مشاع توضیح داده بودیم .

.

تفاوت های افراز و تفکیک چیست ؟

.

1_در تفکیک املاک ممکن است مالک یک ملک یک یا دو یا چند نفر باشند اما در افراز وجود دو یا چند نفر مالک ضرورتی قطعی و اجتناب ناپذیر است .

.

2_در افراز ملک وجو حالت اختلاف بین مالکین ضروری و لازم است . در واقع باید یک یا چند نفر از مالکین موافق و متقاضی افراز ملک و یک یا چند نفر از آن ها مخالف افراز آن باشند اما تفکیک ملکی که مالکین آن بیش از یک نفر هستند حتما باید مورد توافق و تراضی مالکین آن باشد و میان آن ها حالت توافق و تراضی حاکم باشد و هیچ اختلافی در بین نباشد و همه آن ها با تفکیک ملک مشاعی شان موافقت داشته باشند .

.

3_چنانچه ملک مشاع تفکیک شود حالت اشاعه بین مالکین آن از بین نمی رود به این صورت که اگر مالکیت شش دانگ ملکی بین دو یا چند نفر مشاع باشد و مالکیت شرکا در قطعات تفکیکی پس از تفکیک نیز به میزان سابق خواهد بود اما واقعیت این است که انجام عملیات افراز و تنظیم صورتجلسه افراز در خصوص یک ملک مشاع ، حالت اشاعه را بین متقاضی افراز از یک طرف و سایر شرکای مشاعی از طرف دیگر به طور قطعی منتفی می سازد .

.

4_رسیدگی به تقاضای افراز املاک را که حکایت از وجود اختلاف میان مالکان می نماید ، فی الذاته باید در محدوده صلاحیت های مراجع قضایی تعریف کرد و در واقع واگذاری افراز به ادارات ثبت بر اساس قانون افراز و فروش اموال مشاع را شاید بتوان پیش درآمدی بر اقدامات و تصمیمات دادگاه فرض نمود اما به طور کلی رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع تا پیش از تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان ماه سال 1357 در صلاحیت مراجع قضایی قرار داشته که با تصویب قانون مزبور بخش عمده ای از افراز املاک به ادارات ثبت اسناد و املاک محول گردیده است در حالی که تفکیک ملک ، فی النفسه یک عمل اداری است و صرفا اداره ثبت محل در این زمینه دارای صلاحیت است .

.

5_در عملیات افراز تقسیم وابسته به ارزش سهام شرکا می باشد اما در عملیات تفکیکی آنچه که موضوع تفکیک قرار می گیرد نه بر مبنای ارزش سهم هر شریک و نه حتی بر اساس میزان مالکیت آن هاست . واقعیت این است که نقش تعیین کننده در تفکیک یک ملک را باید به وضع واقعی و موجود قطعات تفکیکی اختصاص داد و باقی را به تراضی و توافق مالکین سپرد .

.

6_سرانجام اینکه در تفکیک ، مالک یا مالکین باید نقشه ای را که به تایید مرجع صلاحیت دار مثلا شهرداری محل رسیده است را به اداره ثبت ارائه دهند و از طریق دفترخانه اسناد رسمی تقاضای تفکیک کنند حال آن که در افراز اداره ثبت محل راسا نسبت به امکان افراز ملک مورد تقاضا از مرجع ذی صلاح پرسش می کند و پس از جلب نظر صریح مرجع مربوطه وفق مقررات اقدام می نماید .

موارد فوق تفاوت های میان افراز و تفکیک بود ، ورای این تفاوت ها اصلی ترین و عمده ترین وجه اشتراک افراز و تفکیک این است که باید توجه داشت در تقسیم ملک اعم از افراز یا تفکیک حق ارتفاقی صاحب آن باید رعایت شود .

.

تفکیک املاک به چه صورت انجام می شود ؟

.

تفکیک ملک در عرف و رویه ثبتی به این مفهوم است که هرگاه مالک یا مالکین مشاعی که در فرض اخیر منوط به تراضی و توافق صریح و منجز همه آن ها است قصد جدا نمودن قسمت یا قسمت هایی از ملک خود را داشته باشند ، می توانند با در دست داشتن تقاضای تفکیک که یکی از دفاتر رسمی به عنوان اداره ثبت محل وقوع ملک صادر نموده باشد ، به اداره مذکور مراجعه کنند . قابل ذکر است که پس از بازدید ملک مورد تقاضای تفکیک توسط نماینده و نقشه بردار اداره ثبت ، صورتمجلس تفکیکی حاوی مشخصات و حدود و حقوق ارتفاقی قطعات تفکیکی ، تهیه می شود و به امضاء نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و مالک یا مالکین و یا نماینده قانونی آن ها می رسد . اصل صورتمجلس مزبور به عنوان یکی از سوابق اساسی و بسیار حائز اهمیت در پرونده ثبتی ضبط می شود و رونوشت آن به دفترخانه ای که تقاضای تفکیک نموده است ، ارسال خواهد شد تا مالک یا مالکین بتوانند بر اساس آن ، قطعه یا قطعاتی را منتقل کنند و یا مورد هر معامله دیگری که قانون مجاز دانسته است ، قرار دهند که البته تنظیم تقسیم نامه رسمی ، یکی از آن هاست . ضمن اینکه مالک یا مالکین می توانند بر مبنای صورتمجلس تفکیکی و به استناد ماده 106 آیین نامه قانون ثبت و بند 318 مجموعه بخشنامه های ثبتی تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی را نیز به اداره ثبت محل ارائه نمایند و اسناد خود را پس از طی مراحل اداری اخذ نمایند .

.

تفکیک املاک به چه منظوری صورت می گیرد ؟
.

1_تفکیک ممکن است به منظور انتقال قطعات تفکیکی باشد که در این فرض رونوشت صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت محل به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود و مالک یا مالکین به دفتر خانه مراجعه می نمایند و هر یک از قطعات را که مایل باشند انتقال می دهند . گفتنی است بعد از اینکه آخرین قطعه تفکیکی انتقال می یابد دفتر خانه تنظیم کننده سند انتقال ، عین سند مالکیت را ضمیمه خلاصه معامله سند انتقال می کند و به منظور ابطال سند مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت برای قطعه مورد انتقال ، به اداره ثبت محل ارسال می دارد .

.

2_تفکیک ممکن است به منظور تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی راجع به قطعات تفکیکی باشد ، در این فرض نیز رونوشت صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه مربوطه ارسال می شود و کلیه مالکین مشاعی در دفتر خانه مزبور حاضر می شوند و با اعلام قصد و رضای خود مبادرت به تنظیم تقسیم نامه می کنند .

.

3_تفکیک ممکن است به منظور دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی باشد که در این فرض بر مبنای ماده 106 آیین نامه قانون ثبت مالک یا مالکین بدون انتقال قطعات تفکیکی و با ارائه سند یا اسناد مالکیت اولیه می توانند از اداره ثبت محل تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات مزبور را داشته باشند و اداره ثبت محل نیز ضمن ابطال سند یا اسناد مالکیت اولیه نسبت به صدور اسناد مالکیت قطعات طبق صورتمجلس تفکیکی اقدام خواهد نمود .