تغییر کاربری مسکونی به تجاری

.

گسترش زندگی شهرنشینی، افزایش تعداد جوامع شهری و در نتیجه، نیاز بیش از پیش به محل کسب و پیشه ، آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است. برای نمونه، با ازدیاد جمعیت، شهروندان جهت امرار معاش خود ناچار به فعالیت های تجاری و اقتصادی روی آورده اند. و جهت انجام اینگونه فعالیتها، ساختمان های تجاری و یا واحدهای مسکونی  خود را به تجاری تبدیل میکنند و تغییر کاربری می دهند، و از این طریق محل کسب و کار در محل سکونت و در کاربری مسکونی قرار میگیرد . یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتاً جایی که برای سکونت اختصاص داده میشود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما سرشت اماکن تجاری و اداری و صنعتی با کثرت تردد، آلودگی های صوتی و… عجین است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت صادر می کند، در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید میکند. در این مقاله در صدد تشریح تغییر کاربری های تجاری و مسکونی و استثنائات آنها و نحوه ی تبدیل کاربری مسکونی به تجاری میباشیم همانطور که در دیگر مقاله خود نحوه گرفتن سند برای املاک قولنامه ای را بصورت کامل توضیح دادیم.

.

الف: کاربری

.

نوع استفاده و بهره برداری از اراضی را کاربری می گویند که دارای انواع گوناگونی از قبیل مسکونی، فضای سبز، آموزشی، ورزشی، بهداشتی و درمانی، تجهیزات شهرداری، خدمات شهری، پارکینگ، خدمات عمومی، انبارداری، تجاری و صنعتی، حمل و نقل، کشاورزی و باغ میباشد.

.

• کاربری مسکونی

.

کاربری مسکونی، در مورد بنایی صدق میکند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می کنند و یا درباره زمینی است که این ظرفیت را دارد. این نوع از امالک نیز سه گونه اند : آپارتمانی ، ویلایی ، زمین مسکونی.

.

• آپارتمان 

.

تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله ، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط ، مشترک هستند آپارتمان میگوییم. در واقع، طبق تعریف ماده یک «لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمانها»، ساختمان آپارتمانی «ساختمانی است که دارای بیش از یک واحد مستقل باشد و شامل بخشهای اختصاصی برای هر واحد و مشترک برای تمامی واحدها است».

.

•  ویلایی

.

ساختمان های یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی ، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد، ساختمان های ویلایی محسوب می گردد. ساختمان های ویلایی به دلیل استقلال و غالباً با فضای بیشتر ( دارا بودن فضای سبز ) طبیعتاً امکان آسایش بیشتری برای ساکنان خود دارند و به دلیل این که تمام سطح فیزیکی یک ملک را اشغال می کنند قیمتی بیش از آپارتمان ها دارند.

.

• زمین مسکونی

.

زمینی است که هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته و طبق نقشه ی تفصیلی شهرداری دارای کاربری مسکونی بوده و مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، اخذ گردیده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت نمود.

.

• کاربری تجاری

.

در این نوع کاربری ، انواع مغازه ها ، رستوران ها ، عمده فروشی ها و دفاتر خدماتی ( مثل آژانس های مسافرتی و شبیه آنها ) مدنظر میباشند. البته مسئله ی مهم، دارا بودن مجوز تجاری برای یک ملک است وگرنه صرف وجود یک دفتر خدماتی در جایی را نمیتوان دارا بودن کاربری تجاری برای آن ملک به حساب آورد.

.

• کاربری صنعتی

.

در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی است که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد از قبیل کارخانجات، تعمیرگاهها و کارگاههای تولیدی. این نوع از امالک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند. حتی اگر بر اثر گسترش شهر، چنین ملکی داخل آن واقع گردد، معمولا توسط دستگاههای مسئول و ذی ربط، حکم انتقال آن به خارج شهر داده میشود.

.

ب: تغییر کاربری

.

چنانچه نوع کاربری ساختمان که در پروانه و مجوزی که شهرداری صادر کرده با نوع استفاده ی مالک یا متصرف ملک متفاوت باشد گفته میشود که تغییر کاربری داده شده است. مثلا شهرداری در پروانه مسکونی بودن ملکی را قید کرده باشد ولی بعدها مالک، در این ملک فعالیت تجاری کند ( مثلا ملک مسکونی را مغازه کند) تغییرکاربری صادق است.

موضع قانونگذار در قبال تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

.

رویکرد قانونگذار برخورد قاطعانه با کسانی بوده است که، در امالک مسکونی خود فعالیت تجاری میکنند و به بیان دیگر کاربری ملک خود را بدون مجوز از مسکونی به تجاری تبدیل میکنند. یکی از وظایف مهم و کلیدی شهرداری ها در بند 22 ماده 55 قانون شهرداری، صدورپروانه برای کلیه ساختمان هایی است که در شهر بنا می شود.

تبصره بند مذکور بیان میکند که شهرداری درشهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. قانونگذار برای افرادی که از مقررات این بند تخطی کرده و کاربری ملک خود را محدود به آنچه در پروانه توسط شهرداری قید شده، نکنند و به بیان دیگر تغییر کاربری دهند، ضمانت اجرا تعیین کرده است و مقرر داشته که، چنانچه، بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود، شهرداری مورد را در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر و نماینده شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند و در نهایت، این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجراء می گردد؛ شخصی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل شدن برای کسب، پیشه و یا  تجارت استفاده کند به حبس از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. اما طی این مراحل با توجه به شلوغی و ازدحام جمعیت در شهرداری ها و وجود پرونده های گوناگون در شهرداری عملا به این راحتی ممکن نیست، در بعضی از موارد هم بنا به دلایل حقوقی و آیین نامه ای اصلا تغییر کاربری نمی دهند پس نیاز داریم در این مواقع از کسی که در این زمینه تخصص دارد مدد جویم و راهنمایی بگیریم چرا که او با داشتن دانش و آگاهی در این زمینه می تواند کمک شایان ذکری کند و از بروز خساراتی که ممکن است به دلیل عدم آگاهی ما به ما وارد شود جلوگیری کند.

در ادامه تبصره، دایر کردن برخی حرف و مشاغل در امالک با کاربری مسکونی از حکم فوق استثنا شده است. بدین صورت که: « دائرکردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود.»

اطباء، وکلا، مهندسین، سردفتران اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و دفتر روزنامه، ارباب جراید دارای ارزشمندترین مشاغل اجتماعی هستند. چراکه به واسطه ی خدمات ایشان عدالت و قانونمندی گسترش می یابد، حقوق اشخاص تضمین میگردد، روابط مردم به صورت صحیح تنظیم میگردد، بهداشت و سلامتی به جامعه اهدا میگردد، خانواده دوام و بقا می یابد و روابط بر مبنای شرع و اخالق تنظیم میگردد.

بنابراین با جدیّت و قاطعیت میتوان گفت نیاز جامعه به این دسته از افراد با مشاغل عنوان شده بیشتر از نیاز این افراد  به جامعه می باشد. در واقع جامعه به خدمت این دسته از افراد نیازمند است.

چند نکته اساسی در رابطه با تغییر کاربری از این موارد استثنا قابل برداشت است:

.

روش های تغییر کابری مسکونی به تجاری

.

1_قانونگذار با برگزیدن الفاظ دقیق در صدد بیان این بوده که، دائر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتراسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه ومجله و دفتر مهندسی بنا به مصالح موجود جامعه “مصالح جامعه در زمان تصویب این قانون” از شمول مقررات تبصره بند 22 قانون شهرداری خارج است و به بیان دیگر، مقررات تغییر کاربری مسکونی به تجاری در مورد آنها جاری نمیشود؛ چرا که از نظر این قانون این موارد استفاده تجاری محسوب نمیشوند. در واقع هرچند در نتیجه فعالیت صاحبان این مشاغل سود و منفعت شخصی نیز حاصل می گردد.

اما در پس این ظاهر، اهداف والایی نهفته است. بنابراین زیبنده یک پزشک، یک مهندس و یا یک سردفتر ازدواج و طلاق نیست که به دید کاسب و تاجر به آنها نگریسته شود چراکه برای نمونه تلاشی که یک طبیب برای نجات جان یک بیمار صورت میدهد نه برای کسب منفعت و عوض، بلکه برای اهداف و مقاصد والا و با ارزشتری می باشد.

2 _استثنائات فوق صرفاً در مورد مالک ملک مسکونی اجرا میشود به بیان دیگر، قانونگذار فقط به خود مالک اجازه داده است که در ملک مسکونی متعلق به خودش دفتر روزنامه، مجله، دفتر وکالت، مطب و… دایر کند. از این رو چنانچه مالک، ملک خود را در اختیار پزشک یا وکیل دیگری قرار دهد تا مطب یا دفتر وکالت دایر کند و در آنجا فعالیت پزشکی یا حقوقی داشته باشد، مشمول استثنا نشده بلکه با این شخص مطابق مقررات مذکور، برخورد قانونی میشود.

 لازم به ذکر است که مالک به کسی گفته میشود که نسبت به اشیاء و اموال تحت مالکیت خود حق هر گونه تصرف و انتفاع غیر ضرری را دارد و از آن جایی که سند عادی به عنوان مدرک مالکیت در مورد ساختمان ها و اراضی که مشمول مقررات ثبت اسناد قرار دارند، پذیرفته نیست لذا ارائه ی سند رسمی برای اثبات مالکیت در این موارد دارای الزام و ضروری است.

 بنابراین برای استفاده از حق انحصاری موضوع تبصره بند 22 ماده 55 قانون شهرداری وجود دو شرط ضروری است:

.

الف)مباشرت مالک در استفاده 

.

ب) ارائه سند مالکیت رسمی.

.

مصوبه ی دیگری که به نوعی، مربوط به نحوه بهره برداری از ملک مسکونی توسط پزشکان است، « قانون محل مطب پزشکان » میباشد که به صورت ماده واحده در تاریخ 1364/10/20 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛

.

به موجب این قانون، فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حِرَف وابسته، در ساختمان های مسکونی و تجاری ملکی و اجاره ای، بلا مانع اعلام گردید. تا قبل از تصویب این ماده واحده سؤال های مکرری مطرح میشد که آیا استثناء مندرج در قسمت پایانی تبصره ذیل بند 22 ماده55 قانون شهرداری مربوط به پزشکان آیا شامل اماکن استیجاری هم میشود یا خیر؟ شهرداری ها معمولا امتیاز مزبور را منحصر به اماکن ملکی پزشکان میشناختند. ماده واحده مذکور به این سوالات پایان داد و صراحتی بیان داشت که در مکان های اجاره ای نیز پزشکان میتوانند مطب دایر کنند و به عبارت دیگر در اماکن اجاره ای پزشکان ممنوعیت دایر کردن مطب ندارند. از طرف دیگر ماده واحده مذکور نه تنها به این بحث ها خاتمه داد، بلکه حِرَف وابسته به پزشکی مانند رادیولوژی را نیز به جرگه ی مشاغل استثنایی معین قبلی افزود.

همانطور که بیان شد، فلسفه ی استثنا کردن مشاغل و حرف فوق، و تجاری محسوب نکردن آنها از نظر قانونگذار، مصالح و مقاصد جامعه در زمان تصویب این قانون بوده است و از آنجایی که تبصره ذیل بند 24 و ذکر این موارد استثنا، الحاقی سال 1352 میباشند و بیش از چهار دهه از عمر تصویب این مقرره ی قانونی میگذرد، میتوان در مورد استمرار مصلحت و منافع جامعه به استثنا بودن این موارد شک کرد. چرا که استثناهای مذکور در قانون شهرداری و همچنین به طور خاص در ماده واحده سال 1366 پیرامون محل مطب پزشکان، مشکلات فراوانی برای شهرداری ها و سکنه ی محل های مسکونی و به طور بارز در مجتمع های مسکونی (آپارتمانها) به وجود آورد. برای نمونه، پزشکی پس از خرید یا اجاره یک واحد مسکونی، به استناد و با حمایت ماده واحده مذکور، مطب خود را در یکی از طبقه های فوقانی این آپارتمان دایر می کند و روزانه صدها نفر از افرادی که دارای بیماری های واگیر دار و عفونی هستند، جهت مداوا به داخل این آپارتمان می آیند و در نتیجه ی آن وضعیت سلامت و بهداشت خانواده های ساکن در این مجتمع مسکونی به خطر می افتد و یا اینکه اگر پزشکی داخل مجتمع مسکونی مؤسسه ترک اعتیاد راه اندازی کرده باشد و به همین دلیل در روز چندین نفر از افراد معتاد که به راحتی دست به هر عمل مجرمانه از جمله سرقت میزنند در این مجتمع آمد و شد کنند، به نحوی، آسایش و امنیت ساکنین این آپارتمان سلب میگردد؛ به همین دلیل در پیش نویس اولیه لایحه «نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمانها» که توسط اداره کل تدوین لوایح و مقررات معاونت حقوقی قوه قضاییه در 54 ماده تهیه و تنظیم شده است و جهت نظر سنجی در مورد محاسن ومعایب این لایحه در اختیار مراجع قضایی و دانشگاهی گذاشته شده، صراحتی با وجود این استثنائات مخالفت گردیده است به گونه ای که ماده 16 لایحه فوق بیان می دارد که: « در آپارتمان هایی که کاربری آنها مسکونی است، مالک یا مالکان نمیتوانند به عنوان محل تجاری یا به عنوان مطب و دفتر وکالت و… استفاده کنند مگر اینکه رضایت مکتوب مالکان کلیه آپارتمان های دیگر ساختمان را اخذ کرده باشند. رضایت نامه مکتوب باید به همراه درخواست مالک حسب مورد به بخشداری یا شهرداری محل داده شود…»

طبیعتاً لایحه فوق با مخالفت حداکثری وکلا و جامعه ی پزشکان و سردفتران و… روبرو خواهد شد چراکه پس از تصویب این قانون، این دسته از افراد که در ذیل تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری استثنا شده بودند دیگر استثنا نیستند و به جرگه عموم می پیوندند و مشمول اصل میگردند و چنانچه در ملک مسکونی خود اقدام به دایر نمودن مشاغل مذکور کنند، مرتکب تغییر کاربری شده و به تخلف آنها درکمیسیون ماده100شهرداری ها رسیدگی میشود که البته این دیدگاه موافقان و مخالفانی را نیز داشت.

برخی از حقوقدانان در صدد ارائه ی یک نظر بینابین پیرامون امکان حذف و یا نسخ استثنای مشاغل خاص نامبرده در ذیل تبصره بند24 ماده 55 قانون شهرداری می باشند. تا از این رهگذر با رعایت حقوق مکتسبه ی افراد بتوان نظر به امکان نسخ مقرره ی فوق با مقرره ی قانونی دیگر داد. بدین صورت که، گفته شود که با تصویب یک مقرره ی قانونی مانند لایحه ی «نحوه ی اداره و بهره برداری از آپارتمانها» استثنائات موضوع تبصره بند 24 مذکور نسخ خواهد شد اما نسبت به کسانی که قبل از تصویب قانون جدید ملک مسکونی خود را در  جهت مشاغل استثنا شده در تبصره نامبرده به کار گرفته اند با توجه به حقوق مکتسبه ای که برای آنها ایجاد شده است، مقرره ی قانونی لاحق، تأثیری نخواهد داشت؛ یعنی صرفاً این دسته از افراد میتوانند استمراراً به مشاغل و فعالیت های استثنا شده در ملک مسکونی خود ادامه دهند چرا که از حق مکتسبه در این زمینه برخوردار هستند، ولی  افراد دیگر نمیتوانند بدواً در ملک مسکونی خود به چنین فعالیت هایی بپردازند. نظر این دسته از حقوقدانان خالی از نقد نیست چرا که، دین مبین اسلام، احکام ضرری را نپذیرفته و در فقه، فقها قاعده ی «لاضرر» را از یک روایت نبوی استخراج نموده و قاعده ی «لاضرر» را در راستای رفع و نفی حکم ضرری وارد و حاکم بر هر قاعده ی دیگری  از جمله قاعده ی تسلیط میدانند.

گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان با توجه به قوانین فعلی برخی مشاغل مستثنا هستند که استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است که مهم تر از همه چیز باید توجه داشت، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود بنابراین این امتیاز اختصاص به مالک دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است. اما اعطای این امتیاز به صاحبان برخی از مشاغل بنا به مصالح زمان تصویب این مقرره ی قانونی بوده است چرا که قانونگذار با توجه به مصالح و نیاز جامعه در سال 1352 ،با الحاق یک تبصره به بند24 ماده55 قانون شهرداری و استثنا کردن برخی از مشاغل وفعالیت ها از شمول فعالیت تجاری و صنعتی، سعی در برطرف کردن این نیاز و توجه به مصلحت موجود داشته است. اما امروزه آن نیازها مرتفع شده است و برقرار بودن این موارد مستثنا مانند سابق، بلاشک  با حقوق دیگران در تضاد می باشد و منتهی به  ضرر رساندن به سایر افراد ساکن در مجتمع مسکونی و همسایگان میشود لذا جای دارد در این زمینه، قانونگذار قانون را اصالح کرده و در این راستا مقرره های قانونی مربوط به مشاغل مستثنا نسخ شوند تا به حقوق سایر ساکنین در ساختمان های مسکونی تعرض نشود. در این راستا «لایحه نحوه اداره و بهره برداری از آپارتمانها» در 54 ماده تنظیم شده است که هنوز به مرحله ی تصویب نرسیده است و نگاه تدوین کنندگان لایحه مذکور حذف مشاغل مستثنا شده میباشد؛ اما با این وجود باز هم آپارتمان هایی که کمتر از سه واحد مسکونی دارند از شمول لایحه ی مذکور استثنا بوده و همچنان مشاغل مستثنا شده در بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در مورد آپارتمان هایی که کمتر از سه واحد مسکونی دارند به قوت خود باقی است.

جهت مشاوره و کمک از وکیل می توانید با شماره تماس 09122571986 در ارتباط باشید .