حق ارتفاق یا حقوق املاک در مجاورت هم، چیست ؟

 .

حق ارتفاق نسبت به ملک غیر

..

 ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری،از جمله حق ارتفاق هایی که در قانون مدنی به آن ها پرداخته شده است می توان به این موارد اشاره کرد:

حق مجری، حق شرب، حق عبور، حق حریم و…..

ارتفاق حق عینی و قائم به ملک است، نه به شخص،زیرا از سویی با انتقال زمین صاحب حق، حق ارتفاق به خریدار منتقل می شود و از سوی دیگر تغییر مالک زمینی که حق ارتفاق بر آن تحمیل شده ، تاثیری در حق ارتفاق ندارد. حق ارتفاق تابع و فرع بر مالکیت زمین است و مستقلا جدای از زمین قابل انتقال یا توقیف نیست؛ ( البته ممکن است حق ارتفاق موضوع برخی از معاملات مانند صلح قرار گیرد و مالک در قبال دریافت وجهی از حق ارتفاق خویش صرفنظر کند). حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل به وجود می آید ، با وجود این فاصله زیاد بین دو ملک مانع ایجاد حق ارتفاق نیست.

..

چگونه می توان حق ارتفاق ایجاد کرد؟

..

به دو صورت حق ارتفاق ایجاد میگردد :

..

ارتفاق قراردادی

..

یعنی اینکه  مالکان دو ملک باهم توافق کنند که مثلا یکی از انها در ملک دیگری مجرای آب و فاضلاب یا راه عبور داشته باشد و به موجب این توافق و قرارداد حق ارتفاق برای ملک ایجاد می شود.

صاحبان املاک می توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت کیفیت استحقاق تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن حق داده شده است. قرارداد موجد حق ارتفاق ممکن است رایگان یا معوض باشد.

..

ارتفاق طبیعی

..

یعنی حق ارتفاق ممکن است بخاطر وضعیت طبیعی ملک باشد مثلا زمین کشاورزی بالادستی که مجرای آبش ناگزیر از زمین پایینی عبور می کند.

 

آیا صاحب ملک میتواند مانع از حق ارتفاق شخصی که سالهاست از آن استفاده می کند بشود؟

..

هرگاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته ، صاحب خانه یا ملک نمیتواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.

..

اذن در ارتفاق چگونه است؟

..

اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین سایر ارتفاقات.  البته باید خاطر نشان کرد که ایجاد حق ارتفاق معمولا در قالب قرارداد صورت می گیرد و اذن اصولا موجد « اباحه » است.

..

اصل عدم ارتفاق

..

هیچکس حق ندارد ناودان خود را به طرف ملک دیگری بگذارد یا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف بریزد مگر به اذن او.

..

اگر مجری آب خراب شود هزینه تعمیر آن با کیست؟

..

اگر مجرای آب شخصی در خانه ی دیگری باشد و در مجرا خرابی به هم رسد به نحوی که عبور آب موجب خسارت خانه شود مالک خانه حق ندارد صاحب مجرا را به تعمیر مجرا اجبار کند بلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید. چنانچه اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد مگر به اذن صاحب ملک.

هزینه لازم برای انتفاع به عهده صاحب حق ارتفاق است و هزینه نگهداری از اصل مال به عهده ی مالک است.

نکته: هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است به نحوه از انحا ( به هر طریقی) حق انتفاع  داشته باشد، صاحب آن نمیتواند مجرا را تغییر دهد به نحوی که مانع از استفاده حق دیگری باشد.

 

آیا حق ارتفاق به همراه انتقال ملک ، منتقل می شود؟

..

هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق ارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد آن حق به حال خود باقی می ماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

شرط عدم انتقال حق ارتفاق در مواردی که امکان درج آن در قرارداد وجود دارد، به معنی اعراض و اسقاط آن است زیرا نه تنها حق به انتقال گیرنده زمین نمیرسد، بلکه برای انتقال دهنده ملک هم باقی نمی ماند.

..

آیا امکان تقسیم حق ارتفاق وجود دارد؟

..

هرگاه شرکاء ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک ما بین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آنها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود مثل اینکه اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از انها حق عبور از همان محلی که سابقا حق داشته است خواهد داشت.

..

ارتفاق تبعی چیست؟

..

حق ارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود مثل اینکه اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر را دارد ؛ حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب را دارد.

ارتفاق تبعی، تنها در صورتی ایجاد می شود که جهت استفاده از حق اصلی ضروری باشد ( ملاک تشخیص ضرورت آن را عرف تعیین می کند) و به بهانه آسان شدن اجرای حق اصلی نمیتوان مدعی حق دیگری شد.

همینطور که از اسم آن پیداست ؛ ارتفاق تبعی تابع حق اصلی است و با از بین رفتن حق اصلی زایل می شود.

..

مخارج تمتع یا استفاده از حق با کیست؟

..

کسی که حق ارتفاق در ملک غیر دارد مخارجی که برای تمتع از آن حق لازم شود به عهده ی صاحب حق می باشد مگر اینکه بین او و صاحب ملک برخلاف آن توافقی صورت گرفته شده باشد.

نکته: مخارج تمتع از حق انتفاع ، شامل مخارج نگهداری از اصل ملک نمی شود.

..

منع تصرف حق ارتفاق

..

..

مالک ملکی که مورد حق ارتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیلی حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق.

..

حدود تصرفات صاحب حق چگونه است؟

..

تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به اندازه ای باشد که قرار داده اند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضاء می کند. در صورت عدم تعیین محل حق ارتفاق در قرارداد ، تعیین محل با مالک است مشروط بر این که به حق ارتفاق آسیبی وارد نکند.

 

آثار  و احکام املاک نسبت به املاک مجاور

..

اگر بین دو ملک دیواری مشترک باشد، مخارج آن با کیست؟

..

مخارج دیوار مشترک بر عهده کسانی است که در آن شرکت دارند. هیچ یک از شرکاء نمی تواند دیگری را اجبار بر بنا و تعمیر دیوار مشترک نماید مگر اینکه دفع ضرر به نحو دیگر ممکن نباشد. ( امکان الزام تنها برای دفع ضرر ممکن است نه تسهیل انتفاع)

..

اگر دیوار مشترک خراب شود و شرکا حاضر به ترمیم و ساخت آن نشوند تکلیف چیست؟

..

در صورتی که دیوار مشترک خراب شود و مشترکین از تجدید بنا و اجازه تصرف در مبنای مشترک امتناع نماید شریک دیگر می تواند در حصه خاص خود تجدید بنای دیوار را کند.

..

در صورت تخریب دیوار مشترک توسط یکی از شریکین تکلیف چیست؟

..

اگر یکی از دو شریک دیوار مشترک را خراب کند در صورتی که خراب کردن آن لازم نبوده باید مجددا آن را بنا کند. الزام شریک به تجدید بنا ناشی از مسئولیت مدنی تخریب مال دیگری است و ارتباطی به قواعد مجاورت املاک ندارد. البته از مفهوم متن چنین استنباط می شود که اگر خراب کردن دیوار لازم بوده ، ضمانی تحقق نمی یابد مثل خراب کردن دیواری که در حال فرو ریختن است.

..

آیا شریک می تواند بدون اذن شریک دیگر در دیوار مشترک تصرفی کند؟

..

هیچ یک از دو شریک حق ندارد دیوار مشترک را بالا ببرد یا روی آن بنا،  سر تیر بگذارد یا دریچه یا سکویی برای نشستن ایجاد کند مگر به اذن شریک دیگر. ( منظور تصرفاتی است که باعث تغییر مادی دیوار می شود یا از نظر حقوقی تصرف در مال دیگران محسوب می شود)

..

در صورت داشتن سر تیر یا هرچیز دیگر روی دیوار مشترک آیا میتوان بدون اذن شریک آن را تغییر داد؟

..

هر یک از شرکاء بر روی دیوار مشترک سر تیر داشته باشد نمی تواند بدون رضای شریک دیگر تیر ها را از جای خود تغییر دهد و به جای دیگر از دیوار بگذارد.

..

 اگر شریک اذن دهد می توان از آن رجوع کرد؟

..

 مثالا اگر صاحب دیوار به همسایه اذن دهد که بر روی دیوار او سر تیر بگذارد یا روی آن بنا کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن خود رجوع کند مگر اینکه به وجه ملزمی این حق را از خود سلب کرده باشد.

..

اگر کسی با اذن صاحب دیوار بر روی دیوار سر تیر بگذارد و بردارد، آیا مجدد می تواند بگذارد؟

..

در این صورت نمیتواند مجددا سر تیر را بگذارد مگر به اذن جدید از صاحب دیوار.

نکته: اگر خانه یا زمینی بین دو نفر تقسیم شود یکی از آنها نمی تواند دیگری را مجبور کند که باهم دیواری مابین دو قسمت بکشند. ( اصل نداشتن ولایت بر دیگری)

 

تصرف در کف یا سقف ساختمان

..

هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری ، هر یک از آنها می تواند به طور متعارف در حصه ی اختصاصی خود تصرف بکند لیکن نسبت به سقف بین دو طبقه هر یک از مالکین طبقه ی فوقانی و تحتانی می تواند در کف یا سقف طبقه ی اختصاصی خود به طور متعارف آن اندازه تصرف نماید که مزاحم حق دیگری نباشد.

..

خروجی به فضای خانه همسایه

..

کسی حق ندارد از خانه ی خود به فضای خانه ی همسایه بدون اذن او خروجی بدهد و اگر بدون اذن او خروجی بدهد ملزم به رفع آن خواهد بود.( منظور از خروجی ؛ برجستگی و برآمدگی در ساختمان است، مثل بالکن که با مالکیت همسایه بر فضای فوقانی ملک خود منافات دارد)

باید خاطر نشان کرد که کسی نمیتواند از دیوار خانه ی خود به خانه ی همسایه در باز کند اگرچه دیوار ملک مختص او باشد لیکن می تواند از دیوار مختص خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را ندارد ولی همسایه هم می تواند جلو روزنه و شبکه دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رویت شود.( روزنه و شبکه با درب فرق می کند؛ درب بر خلاف روزنه و شبکه ثابت نیست و قابلیت باز و بسته شدن را دارد و به اندازه ای وسیع است که انسان به آسانی می تواند از آن خارج شود اما روزنه سوراخ کوچکی است که برای استفاده از روشنایی در حمام ها و زیرزمین ها مورد استفاده قرار می گیرد و شبکه نیز سوراخ های متعددی است که کنار هم و به منظور استفاده از نور و هوا در دیوار احداث می کنند و بدین لحاظ که دیوار در اثر سوراخ ها مشبک می شود آن را شبکه می گویند.

..

درصورت ورود شاخه و ریشه به فضای خانه همسایه چه باید کرد؟

..

اگر شاخه ی درخت کسی داخل در فضای خانه یا زمین همسایه شود باید از آنجا عطف کند و اگر نکرد همسایه می تواند آن را عطف کند و اگر نشد از حد خانه ی خود قطع کند و همچنین ریشه های درخت که داخل ملک غیر می شود.

 

قاعده لاضرر( منع سوء استفاده از حق)

..

کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.

..

تکلیف شرکا در معبر یا مجرا مشترک

..

هیچ یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجرا شریکند نمی توانند شرکای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب شوند. استفاده متعارف تا اندازه ای که مزاحم حق شریک دیگر نباشد اشکالی نداشته و نیاز به اذن سایر شرکا ندارد مثل استفاده از دیوار مشترک برای رفتن به بام.

..

تکلیف درخت و حفره ( گودال ) فی مابین املاک چیست؟

..

درخت و حفره به نحوی که فی مابین املاک باشد در حکم دیوار بین املاک خواهد  بود.

..

در صورت داشتن هرگونه سوال در این زمینه می توانید با ما تماس بگیرید و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.

..

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden  هلند با بیش از 10 سال سابقه موفق وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، مواد ، ثبتی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد، شما می توانید از طریق شماره تماس 09122571986 با ما در ارتباط باشید.