مستاجر در چه مواردی و چگونه می تواند از موجر (مالک) شکایت کند ؟

.

روابط حقوقی مربوط به اجاره در ایران به واسطه فراگیر بودن معظلات حقوقی بین موجر و مستاجر ، حجم وسیعی از موضوعات و منازعات حقوقی را به خود اختصاص داده است. کثرت جمعیت مستاجرین در ایران ضرورت پرداختن به این بحث را افزون ساخته است. در عین حال ابهام و تعدد قوانین مرتبط با اجاره در کنار انواع مختلف این عقد سبب شده است آگاهی از مجموعه ضوابط حقوقی مرتبط با اجاره به سادگی امکان پذیر نباشد.

در این مقاله سعی داریم مهمترین مباحث مربوط به روابط موجرین و مستاجرین را بررسی کنیم همانطور که در مقاله قبلی خود نحوه شکایت از پزشک به علت خطای پزشکی را بصورت مفصل توضیح دادیم.

تعریف اجاره

در قانون مدنی ماده 466 بیان کرده است اجاره عقدی معوض است که به واسطه آن شخصی به عنوان مستاجر برای مدت زمانی مشخص ، مالک منافع مال می شود. بر این اساس میتوان گفت مهم ترین ویژگی  های اجاره عبارتند از:

.

• معوض بودن

 مستاجر باید در ازای بهرمندی از منافع مال، عوضی مالی را به موجر بدهد. در واقع اجاره عقدی رایگان نیست و نباید آن را بدون عوض منعقد نمود.

.

• مدت دار بودن

 اجاره از عقود موقت است یعنی باید برای بهره مندی مستاجر از منافع عین، مدت زمانی خاص برای آن تعیین نمود.

.

• تملیکی بودن

 مستاجر در مدت اجاره مالک منافع می گردد و می تواند به عنوان مالک در منافع تصرف نماید. در واقع با انعقاد عقد اجاره مالک منافع و عین تفکیک می شوند؛ موجر مالک عین و مستاجر مالک منفعت می گردد.

.

• معلوم و معین بودن مورد اجاره

 ضروری است طرفین نوع منفعت مورد نظر را تعیین نمایند و از این طریق جهل نسبت به موضوع را از بین ببرند. در واقع لازم است موجر و مستاجر در مورد اینکه موضوع اجاره چه مالی است و چه استفاده ای از آن بشود تراضی و توافق داشته باشند.

.

• قابل تسلیم بودن و مشروع بودن منافع

 عقد اجاره مانند سایر مصادیق عقود و اعمال حقوقی در صورتی صحیح و از نظر قانونی دارای اعتبار است که در مورد منافعی مشروع منعقد شده باشد. بنابراین اجاره دادن یک خانه برای استفاده به عنوان انبار قاچاق و یا اجاره خودرو برای جابجایی مسافران به آن سوی مرز بدون کسب مجوز، باطل است.

.

• تعیین اجاره بها

در بالا بیان کردیم که اجاره عقدی معوض است بنابراین ضروری است در ازای بهرمندی از منافع ، اجاره بها نیز تعیین گردد. اجاره بها باید در عقد اجاره معلوم شده و مورد توافق طرفین قرار گرفته باشد به گونه ای که احتمال کم یا زیاد شدن آن نرود.

عقد اجاره برای هر یک از طرفین ایجاد تکالیف متقابل می نماید که در صورت نادیده گرفتن این تکالیف می توان الزام آن ها را به انجام تکالیف خواستار شد و در برخی موارد اقدام به فسخ نمود.

شرایط پایان یافتن اجاره

..

اجاره به یکی از روش های زیر پایان می پذیرد:

..

بطلان اجاره

عقد اجاره مانند هر عقد دیگر اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی اعتبار است. در این صورت اگر مستاجر از منافع بهره ای برده باشد باید اجرت المثل را پرداخت نماید. تلف شدن مورد اجاره در اثنای مدت و از بین رفتن قابلیت انتفاع عین از موضوعاتی است که بطلان اجاره را در پی خواهد داشت.

فسخ اجاره

با فسخ اجاره از آغاز بی اعتبار خواهد شد بنابراین تمام اجاره بها به مستاجر رد می شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر در خواهد آمد. مستاجر در مورد منافعی که در گذشته استفاده کرده است نیز ضرورتا باید اجرت المثل پرداخت نماید.

پایان مدت اجاره

با پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید اگر با وجود گذشت زمان مستاجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی ننماید، مستاجر همچنان امین محسوب می شود و در صورت استفاده از منافع موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.

در چه مواردی مستاجر میتواند مورد اجاره را فسخ کند؟

..

طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر در موارد زیر مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1_در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.( با رعایت ماده 415 قانون مدنی)

2_اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3_در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

4_در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه

5_هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

طبق ماده 13 این قانون هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای  او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهار نامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

هزینه تعمیرات مورد اجاره با کیست؟

طبق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

مرجع رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

نکته: رسیدگی به دعاوی مذکور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.

آیا موجر میتواند مستاجر را از برخی منافع اجاره منع کند؟

نحوه شکایت مستاجر از صاحب خانه

..

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره پرداخت نکرده باشد. در صورت تخلف دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالافتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می تواند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

چند نکته:

• هرگاه علت قطع جریان برق یا اب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمان های مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تاسیسات فوق مستلزم هزینه باشد ، مستاجر می تواند بر اساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.

• تعمیرات تاسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.

ممانعت مستاجر از چک کردن خانه هنگام تخلیه ( جهت رویت خسارت)

هر‌گاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید ‌و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل ‌محل وقوع ملک مراجعه کند، دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و‌ مالک به معیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.

دادگاه صالح به رسیدگی به شکایات مستاجر و موجر

رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل‌ می‌آید. در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره‌ بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

 در صورتی که موجر پول رهن را به مستاجر مسترد نکند چه باید کرد؟

با اتمام عقد اجاره نامه و عدم تمدید دوباره آن، موجر باید پولی که به عنوان رهن یا ودیعه از مستاجر دریافت کرده است را پس بدهد. عدم استرداد مبلغ رهن توسط مالک ، نقض تعهد حقوقی از منظر امانت قانونی به حساب می آید. حال چنانچه موجر ودیعه را ندهد ، مستاجر می تواند با تنظیم دادخواست حقوقی مبنی بر مطالبه پول پیش خود و با ارائه مدارک و انجام مراحل قانونی، موجر را محکوم به پرداخت پول رهن یا ودیعه نماید.

آیا خسارت تاخیر تادیه را میتوان در صورت عدم پرداخت رهن از موجر دریافت کرد؟

اگر موجر پول مستاجر را ندهد ، علاوه بر درخواست مجازات، مستاجر می تواند خسارت تاخیر تادیه یا پرداخت پول را از مالک مطالبه کند و چنانچه موجر از پرداخت رهن و خسارت آن و دیگر هزینه های مربوطه امتناع ورزد، می توان حکم درخواست توقیف اموال مالک را از شعبه اجرای احکام تقاضا نمود.

طبق قانون مستاجر این حق را دارد که به علت پس ندادن پول پیش یا همان رهن و قرض الحسنه توسط مالک، نسبت به توقیف و مصادره املاک او اقدام نماید. بدین صورت مستاجر می تواند اموال موجر را قبل از صدور رای یا قبل از تقدیم دادخواست اصلی و همراه با آن و یا در هنگام دادرسی ، در قالب درخواست تامین خواسته و به شرط پرداخت تامین احتمالی از سوی مستاجر ، توقیف نماید. همچنین در صورتی که دادگاه رای به تعهد حقوقی موجر مبنی بر پرداخت ودیعه به مستاجر را داده باشد، و مالک با داشتن تمکن مالی از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند با توجه به حکم دادگاه و اجرای آن توسط واحد اجرای احکام مدنی، معادل ودیعه یا رهن خود، اموال و ملک صاحب خانه را توقیف و مصادره نماید.

در صورت عدم پرداخت ودیعه یا رهن ، مستاجر می تواند ملک را تخلیه نکند؟

بعد از اتمام قرارداد اجاره نامه و عدم تمدید مجدد آن، چنانچه مالک پول رهن یا ودیعه را به مستاجر ندهد، ممکن است مستاجر نیز از تخلیه منزل خودداری کند اما ایا این کار از نظر قانونی درست است؟ در پاسخ باید گفت که مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره حتی اگر پول پیش خود را دریافت نکرده باشد نمیتواند از تخلیه ملک امتناع ورزد. دلیل آن هم این است که اگر موجر ودیعه مستاجر را ندهد، مستاجر در صورتی می تواند از مالک شکایت کند که ملک را تخلیه کرده و دلیل و گواهی لازم مبنی برعدم پرداخت ودیعه را به دادگاه داشته باشد. در غیر این صورت قانون شکایت مستاجر را نخواهید پذیرفت. از طرف دیگر به علت آن که مستاجر پس از اتمام قرارداد، بدون اجازه مالک در خانه مانده و آن را تخلیه نکرده است، موجر می تواند به دادگاه مراجعه و نسبت به مطالبه جریمه و دریافت خسارت این مدت از مستاجر شکایت نماید.

مراحل شکایت از موجر به دلیل عدم استرداد مبلغ رهن

..

در ابتدا مستاجر باید اظهار نامه قانونی پر کرده و آن را برای موجر ارسال کند. اظهار نامه قانونی مستاجر به مالک ، در سیستم ثنا ثبت شده و بدین ترتیب برای موجر فرستاده خواهد شد. در این شرایط مالک باید مبلغ رهن را در مدت مشخص شده پرداخت نماید. اگر مالک از پرداخت مبلغ مذکور خودداری نمود، چنانچه مبلغ ودیعه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مستاجر می تواند به شورای حل اختلاف و اگر بیشتر از 20 میلیون تومان باشد به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و با شکایت از مالک ، خواهان استرداد مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه شود.

گاهی به علت مشغله کاری ، شلوغی راه ها، دادگاه ها ، طولانی بودن رسیدگی به  پرونده ها و دلایلی از این قبیل شخص نمیتواند خود این مراحل را طی کند پس در این مواقع بهتر است از وکیلی کاربلد و با تجربه و متخصص در این زمینه یاری جست تا در کمترین زمان بتوان بهترین نتیجه را گرفت.

به منظور شکایت از مالک ، مستاجر باید موارد زیر را در نظر داشته باشد :

• مستاجر باید قرارداد اجاره نامه را حال به صورت رسمی یا عادی و یا با اثبات آن در اختیار داشته باشد.

• مستاجر باید با ارائه مدرک به دادگاه مشخص کند که مبلغی به عنوان ودیعه به مالک پرداخت کرده است. مدرک ارائه شده می تواند شامل رسید بانکی، دو نفر شاهد و یا قرارداد و سند اجاره نامه یاشد.

• مستاجر زمانی می تواند نسبت به عدم پرداخت مبلغ رهن توسط مالک به دادگاه شکایت کند که قرارداد اجاره تمام شده و تمدید نشده باشد. همچنین مستاجر با تخلیه منزل می تواند گواهی لازم را مبنی بر این مسئله را به دادگاه ارائه نمایند.

با توجه به موارد فوق ، در صورت پس ندادن پول پیش مستاجر توسط مالک مستاجر می تواند مراحل قانونی را مطابق با موارد گفته شده و به منظور پس گرفتن مبلغ رهن یا ودیعه خود طی کرده و از مالک شکایت نماید.

..

در صورت داشتن هرگونه سوال در این زمینه می توانید با ما تماس بگیرید و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.

..

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden  هلند با بیش از 10 سال سابقه موفق وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، مواد ، ثبتی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد، شما می توانید از طریق شماره تماس 09122571986 با ما در ارتباط باشید.