معاملات معارض و ضمانت اجرای آن ( با نگاهی به رویه قضایی ایران)

.

در یک جامعه مدنی، کسی نباید به خود حق دهد که به حقوق مالی و غیر مالی افراد تجاوز کند، مگر اینکه این اختیار در قالب نمایندگی و وکالت به وي اعطا شده باشد. در این راستا املاك و اسناد مربوط به آنها، معمولاً از جمله اموال با ارزش در یک جامعه به شمار میروند؛ بنابراین نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این دسته از اعمال، واکنش از خود نشان میدهد. با این وجود امروزه در تعاملات اقتصادي اشخاصی وجود دارند که با دخل و تصرف غیر قانونی در حقوق مالی افراد، نظم اجتماعی را بهم میزنند، که یکی از مصادیق آن انجام معامله معارض است. قانونگذار با اعمال قوانینی مانند قانون ثبت اسناد و املاك، سعی در حفظ نظم مالی جامعه دارد تا در سایه اعمال این قوانین بتواند مالکیت قانونی افراد بر اموال خود را مصون گرداند. چرا که اگر قانونگذار اقدام به ضروري کردن ثبت بعضی از اموال نمی کرد ممکن بود که بعضی از افراد با سند عادي و تنظیمی بین خود، مال مورد نظر را منتقل کنند و بعد همان مال را به موجب سند عادي دیگر، به شخص دیگري منتقل کند و این خود می توانست مشکلات عدیده اي را ایجاد کند. بنابراین با الزامی کردن ثبت رسمی اموال، این مشکل تا حدودي حل شد چرا که اگر یک مال به چند نفر به طور جداگانه فروخته می شد، آن شخصی که در معاملات متعدد، معامله ي او مقدم و سند او رسمی بود، مالک شناخته می شد.با این وجود بعضی از افراد به نحو متقلبانه، مال خود را به موجب سند عادي و رسمی به اشخاص دیگر منتقل می کنند که این عمل ،جرم محسوب می شود و تحت عنوان «معامله معارض» داراي ضمانت اجراي حقوقی و کیفري می باشد. در این مقاله پس از شناخت دقیق معامله معارض ضمانت اجرای حقوقی و کیفری معاملات معارض را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

.

شناخت معامله معارض و انواع آن

.

زمانی که در مورد یک ملک دو سند مالکیت رسمی صادر شود ( چه نسبت به اصل ملک یا تداخل در حدود یکدیگر یا حقوق ارتفاقی واحد) تعارض شکل گرفته است. این تعارض از زمانی شکل می گیرد که سر دفتر پس از تنظیم سند معامله ي ملک و ثبت آن ، خلاصه ي معامله را بر خلاف وظیفه ي خود به اداره ي ثبت ارسال نکرده باشد در این حالت نام خریدار در دفتر املاك به ثبت نمی رسد وسند معارض به وجود می آید. بر اساس تعریفی که دکتر جعفري لنگرودي بیان می کنند، معاملات معارض عبارتند از اینکه:« اگر مال مورد معامله با کسی مجدداً با شخص ثالث مورد معامله قرار گیرد؛ به طوري که اجتماع حقوق دو متعامل  مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است ».  در جامعه امروز، با گسترش معاملات و روابط مالی افراد، وجود فرایند نظارت بر اعمال و رفتار هاي حقوقی اشخاص، بیش از پیش احساس می شود؛ در نتیجه ثبت رسمی برخی اموال، لازم به نظر می رسد. یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاك، جرم معامله معارض است. زمانی این جرم صورت میگیرد که ملک یا مالی از سوي مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردي به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. به زبان ساده معامله معارض به این شکل است که یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادي به دیگري منتقل کرد، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال می دهد. در قوانین ما یک معارض دیگر نیز وجود دارد که اسناد معارض نامیده میشود. لازم به توضیح است که معامله معارض نباید با اسناد مالکیت معارض موضوع بند 5 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاك و آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض (که رسیدگی ابتدایی آن به عهده هیات نظارت اداره ثبت است)، اشتباه شود، بدین شرح که به علت بی دقتی بعضی از کارمندان، اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ میدهد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت و موجب بروز مشکلاتی براي مالکان میشود. به عبارتی مالکی که پس از مدتها اتلاف وقت، موفق به دریافت سند مالکیت شده است بعد از مدتی خود یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباهی در سند میشوند که مالک سند باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک اقدام کند و در این میان احتمال ابطال سند در مرجع قضایی نیز وجود دارد.

.

انواع معاملات معارض به اعتبار سند

.

در تعارض اسناد فروض مختلفی قابل پیش بینی میباشد که سه فرض اصلی آن در این گفتار مورد بررسی و توضیح قرار میگیرد:

.

الف) تعارض مفاد دو سند عادي

.

این مورد حالتی را تشکیل میدهد که در آن هر دو خریدار، ملک واحدي را با دو سند عادي از فروشنده خریده اند؛ به طوري که مفاد و مندرجات هر یک از این دو سند عادي با یکدیگر تعارض دارد. با توجه به آنکه به موجب ماده 1305 قانون مدنی تاریخ اسناد عادي در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نمیباشد، لذا هیچ یک از دو خریدار نمیتوانند به تاریخ مقدم سند عادي خود در برابر دیگري استناد نمایند. در این مورد با در نظر گرفتن اصول کلی حقوقی هیچ یک از دو سند عادي بر یکدیگر ترجیح ندارد مگر این که به وسیله امارات و قرائتی تقدیم یک بیع بر بیع دیگر اثبات گردد. اگر هیچ یک از دو سند بر دیگري قابل ترجیح نباشد و متعاملین هر دو دعوي الزام به تنظیم سند رسمی و امضاي ذیل آن را علیه فروشنده طرح نموده باشند، محکوم به بی حقی خواهند شد. زیرا مفاد دو سند عادي با یکدیگر در تعارض بوده و غیرقابل جمع اند، زیرا ترجیح یک سند بر سند دیگري بدون مرجع است و قابل توجیه نیست. همچنین مفاد هیچ یک را بر دیگری نمیتوان مقدم فرض نمود.

بنابراین دادگاه با توسل به سایر قرائن و امارات باید معامله مقدم را تعیین کرده و فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی براي خریدار مربوطه نماید. اما این امر در صورتی رعایت میشود که فروشنده امضاي خود را ذیل یکی از اسناد تأیید ننماید و یا هیچ یک از دو سند داراي تاریخ نباشد. در صورتی که فروشنده تاریخ یکی از دو سند عادي را بر دیگري مقدم معرفی نماید، با توجه به اقراري که به نفع دارنده سنده عادي مربوطه کرده است، ملزم به اجراي مفاد اقرار خود و تنظیم سند رسمی براي وي خواهد بود؛ حتی اگر فروشنده معامله اي را تأیید کند که تاریخ مندرج در آن سند، موخر بر سند ادعایی طرف مقابل باشد.

.

ب) تعارض مفاد دو سند رسمی

.

اگر دو سند رسمی مشتمل بر دو معامله یا تعهد متعارض باشند، بین آن دو سند تعارض وجود خواهد داشت. در صورت اجراي کلیه موازین قانونی، این نوع تعارض عملاً چندان اتفاق نمی افتد زیرا با استعلام سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاك امکان معامله مجدد منتفی میشود ولی وقوع تعارض در صورت تخلف و یا اشتباه سردفتر یا مأموران ثبتی امکان پذیر است. در هر صورت این نوع تعارض، یعنی تعارض معامله رسمی با معامله رسمی دیگر، مورد نظر رأي وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 دیوان عالی کشور می باشد. عدم اعتبار یکی از دو سند رسمی استنادي، ممکن است از دو طریق اثبات گردد؛ یکی از طریق اثبات جعلی بودن سند مزبور و دیگر از طریق اثبات بطلان یا عدم اعتبار معامله مندرج در یکی از آنها به جهتی از جهات قانونی (مانند بطلان بیع در اثر عدم مالیت مبیع). در صورت اثبات یکی از این امور، دلیل مذکور غیرقابل استناد بوده و قابلیت تعارض با سند دیگر را نخواهد داشت. بنابراین دو سند رسمی هیچگاه در تعارض واقعی و جامع الشرایط با یکدیگر قرار نمیگیرند و تعارض آنها ظاهري است؛ زیرا همواره قواعدي وجود دارد که پیشاپیش عدم اعتبار یکی از دو سند یا تعهدات مندرج در آن را اثبات و در نتیجه سند مذکور را غیرقابل استناد میسازد. براي مثال چنانچه علیه مالک ملکی که در خارج از کشور زندگی میکند، به استناد مبایعه نامه اي عادل و مجهول، غیاباً حکم الزام به تنظیم سند رسمی گرفته شود و سند نیز تنظیم شود، پس از مراجعت مالک اصلی که ایشان نیز سند رسمی ملک را در دست دارد (علیرغم آنکه در دفتر املاك اداره ثبت، دیگر نام وي به عنوان مالک قید نشده است)، میتواند با اثبات جعلی بودن مبایعه نامه مستند دعوا، ابطال سند رسمی دوم را در خصوص تعارض دو سند رسمی یا معتبر با یکدیگر، اگرچه در متون قانونی  بحث کاملی در این مورد دیده نمیشود ولی یکی از فرض این تعارض در «لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض» مصوب 5 دي ماه 1333 کمیسیون هاي مشترك دو مجلس شوراي ملی و سناي سابق، مورد بحث قرار گرفته است. توضیح آنکه این لایحه قانونی، بحث تعارض دو سند رسمی یا معتبر را فقط در خصوص اسناد مالکیت متعارض مطرح کرده و به تعارض در میان دیگر اقسام و مصادیق سند رسمی نپرداخته است. راه حل این لایحه قانونی براي اسناد مالکیت متعارض آن است که سند مالکیتی که تاریخ ثبت موخر دارد، سند معارض تلقی شده و دارنده آن، «مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچگونه معامله نسبت به آن ندارد ولی میتواند حقوق متصوره خود را به دیگري انتقال دهد.»

.

ج) تعارض مفاد سند رسمی با سند عادی ( از حیث تقدم و تاخر زمانی)

.

1-تعارض سند رسمی مقدم با سند عادي مؤخر

.

در حالتی که معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادي بوده است در چنین حالتی به موجب رأي وحدت رویه شماره 43 هیئت عمومی دیوان عالی کشور به لحاظ آنکه سند عادي تاب مقاومت در مقابل سند رسمی را ندارد نمیتواند از مصادیق ماده 117 قانون ثبت بوده باشد. زیرا معامله اي که با سند رسمی انجام گرفته است بر معامله با سند عادي رجحان دارد ولو آنکه تاریخ آن موخر به تاریخ معامله سند عادي با تاریخ مقدم باشد و در نتیجه تعارض تحقق نمی یابد .

به طور کلی در مواردي که سند یکی از طرفین رسمی و سند دیگري عادي است، اصولاً تعارض واقعی در موضوع واحد قابل تصور نمی باشد؛ زیرا از یک طرف به استناد مواد 46 ،47 و 48 قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به عین، منافع و حقوق ثبت شده باید به ثبت برسد و اسناد عادي توانایی اثبات آن موضوعات را نخواهد داشت. به عبارت دیگر، حقی که قبلاً با تنظیم سند رسمی ثبت شده است، انتقال و هرگونه معامله نسبت به آن باید با سند رسمی صورت گیرد و در غیر اینصورت سندي که ثبت نشود براساس مواد 48 و 22 قانون ثبت در محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنابراین بین سند رسمی و عادي، تعارض به معناي دقیق کلمه متصور نمی باشد و اگر در مواردي شبهه تعارض بین آنها برود، با بررسی دقیق شرایط تحقق تعارض مشخص میشود که یکی از شرایط مزبور، مخصوصاً وحدت موضوع و یا حجیت فی النفسه وجود نداشته و لذا تعارض واقعی بین ادله مزبور وجود نخواهد داشت. البته این امر بدان معنی نیست که دارنده سند عادي همواره مغلوب نهایی دعوا قرار می گیرد. بلکه دارنده سند عادي می تواند با استفاده از طرق مختلف مثل اثبات عدم اعتبار معامله مندرج در سند رسمی، و یا اثبات تعهد مالک به انجام تشریفات تنظیم سند رسمی، به استناد سند عادي تقاضاي الزام مالک به تنظیم سند رسمی را داشته باشد. کاملاً مشخص است که اثبات مالکیت، امري متفاوت از اتبات تعهد به تنظیم سند رسمی است و در نتیجه در این موارد نیز به واسطه عدم وحدت موضوع تعارض بین دو سند رسمی و عادي متصور نمی باشد.

.

2-تعارض سند عادي مقدم با سند رسمی مؤخر

.

منظور از این تعارض جایی است که براي مثال شخصی مالی را ابتدا با سند عادي به خریدار منتقل میکند و سپس به موجب سند رسمی همان مال را به شخص دیگري منتقل میکند به طوري که بین مفاد مندرجات دو سند، نوعی تعارض پیش می آید. این نوع تعارض دو حالت دارد، اول آنکه سند عادي در آن مورد قابل ترتیب اثر باشد مانند معامله اتومبیل؛ دوم آنکه سند عادي در آن مورد قابل ترتیب اثر نباشد مانند معامله راجع به ملک ثبت شده یا ملکی که طبق اعلام دادگستري معاملات مربوط به آن باید با سند رسمی باشد. در بحث تعارض اسناد عادی و رسمی بخاطر پیچیدگی مباحث و عدم آگاهی عموم مردم از رویه قضایی و مفاد قانونی مربوطه بهتر است از یک وکیل راهنمایی و مشورت بگیرید که در این زمینه دارای تخصص است و میتواند به شما کمک کند؛ چرا که وکیل با داشتن  تسلط بر مواد قانونی و داشتن تجربه و تخصص میتواند شما را از ضرر و زیان ناشی از ناآشنایی و نا آگاهی از قوانین نجات دهد و شما را در احقاق حقتان کمک کند.

.

ضمانت اجرای معامله معارض در رویه قضایی کنونی

.

معامله معارض چیست ؟

.

انجام معامله معارض به هر ترتیب از دید قانونگذار پنهان نمانده و براي آن ضمانت اجراي متفاوتی اعم از حقوقی و کیفري در نظر گرفته است؛ رویه قضا نیز در تبیین این ضمانت اجرا نقش با اهمیتی داشته است. از این رو در این فصل به بررسی این ضمانت اجراها و رویه قضایی مربوطه میپردازیم. معامله معارض از دو جنبه، نظم اجتماعی را مختل میکند؛ از یک سو موجب تضرر سایرین شده و حقوق مالی ایشان را خدشه دارد میسازد، و از سوي دیگر موجب سلب اعتماد مردم به اسناد و معاملات میگردد؛ ضمن آنکه از منظر عمومی نیز تأثیرگذار میباشد و بر همین اساس در قانون براي آن تعیین مجازات شده است. لذا به منظور بررسی دقیق تر ضمانت اجراي معامله معارض، این مبحث را به دو گفتار ضمانت اجراي حقوقی و کیفري تقسیم کرده و هر یک از این موارد را به طور جداگانه بررسی مینماییم.

.

بررسی و شناخت ضمانت اجرای حقوقی معامله معارض

.

ضمانت اجراي حقوقی معاملات معارض می تواند به مواردي همچون «عدم نفوذ»، «بطلان» و «غیرقابل استناد بودن» خلاصه شود که اجمالا به بیان هر یک از این موارد می پردازیم:

.

الف) عدم نفوذ

.

 برابر نظر آن دسته از افراد که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را صحیح میدانند، عقد بیع یک عقد تشریفاتی نیست و به صرف ایجاب و قبول محقق می شود بنابراین انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالکیت) بدون تنظیم سند رسمی ممکن است و سند عادي مربوط به این حق میتواند حق مزبور را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی (مؤخري) باشد که حاکی از معامله بعدي نسبت به همین حق است. بنابراین مالک مال غیر منقول حتی اگر در قراردادي صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگري گردد، براي خریدار نوعی حق عینی در مال مزبور پدید می آید که هر چند این حق عینی، حق مالکیت نیست ولی متعهد له میتواند بر اساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود کند و نتیجه این وضعیت این است که متعهد نمیتواند آن را بدون اذن متعهد له به دیگري انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا کند که مقتضاي آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشاي خود عقد بیع به وسیله طرفین، که موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می باشد، غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدي بایع روشن تر است. ماده 247 قانون مدنی در این رابطه بیان می دارد: «معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.» کسی که بدون نمایندگی و اذن براي دیگري معامله را تشکیل میدهد اصطلاحاً فضول و طرف معامله او را اصیل و شخص دیگر را که معامله براي او یا به مال او انجام شده است، غیر یا مالک میگویند. معامله فضولی پیش از آنکه از طرف مالک، تنفیذ یا رد شود باطل نیست ولی صحیح و معتبر نیز نمیباشد، بلکه یک عقد غیر نافذ است. پذیرش معاملات فضولی از قواعد عمومی قراردادها است. در عقد فضولی، معامله فاقد رضاي لازم و پیمان منعقده ناقص میباشد. فقها در خصوص نقش رضاي مالک نظراتی مطرح کرده اند به طوریکه، عده اي آن را شرط کمال و بعضی، اماره بر رضاي تقدیري مالک و عده اي نیز آن را باعث تبدیل عقد به رابطه او و اصیل می دانند. شخصی که مال دیگري را بدون اذن و اجازه وي براي دین خود نزد شخص طلبکاري به رهن میدهد نیز در واقع عمل حقوقی نسبت به مال غیر انجام میدهد که هیچ گونه عنوان ولایت و وصایت و وکالتی نسبت به آن مال ندارد و لذا این عمل وي فضولی و غیر نافذ میباشد. حال ممکن است تمام مال متعلق به ثالث باشد، یا این که ثالث یا مدیون، در آن شریک باشند. گاهی مالک در نفس رهن دادن اذن نداده است و گاهی ممکن است مدیون در ترهین مال غیر، ماذون باشد، ولی قیود و شروط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید؛ در هر دو حال عمل مدیون فضولی، و محتاج به اذن مالک می باشد، و ید غیر ماذون، مکلف به رد آنچه که  به طور غاصبانه در تصرف اوست می باشد.

شخصی که مال خود را ابتدا با سند عادي به دیگري منتقل میکند و سپس همان مال را براي دین خود به دیگري رهن میدهد، در واقع نسبت به مالی تعهد کرده که هیچ گونه سمتی در آن نداشته و شامل عنوان معامله فضولی میشود. استواري یا عدم پایداري عقد فضولی منوط به اجازه و رضایت مالک است که در صورت تجویز، عقد مزبور از ابتدا صحیح بوده و در غیر این صورت و رد معامله، عقد مذکور باطل میباشد. به بیان دیگر معامله فضولی از جانب اصیل که اراده اش کامل بوده عقد لازم است. وضعیت عدم نفوذ معامله، مادام که اجازه یا رد صادر نشده است باقی خواهد بود. ماده 252 قانون مدنی اعلام میدارد:

«لازم نیست اجازه یا رد فوري باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه میتواند معامله را بهم بزند». ماده 248 قانون مدنی میگوید: «اجازه مالک نسبت به معامله را حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاي عقد نماید». مانند مالک که پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. طبق ماده 249 قانون مدنی «سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی شود.»

با معامله فضولی همیشه با تنفیذ مالک روبرو نمی شود و ممکن است مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می رود و هیچگونه آثار حقوقی نخواهد داشت. ماده 251 قانون مدنی در این باره می گوید: «رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضاي به آن نماید». بدیهی است رد مالک هنگامی عقد را باطل میکند که مسبوق به اجازه او نباشد. در صورتی که فضول مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کرده باشد و آن مال نزد او موجود باشد، مالک خواهد توانست با رد معامله، به او مراجعه کرده و عین مال خود را استرداد کند. هرگاه مال مورد معامله، نزد اصیل تلف شده باشد، مالک بدل مال و همچنین کلیه منافع مال را از اصیل می گیرد خواه آن منافع مورد استفاده قرار گرفته باشد یا خیر.

.

 ب) بطلان

.

 بطلان در لغت، مصدر از ریشه «بطل» به معناي تباهی است. بطلان وصف عملی است که مطابق قانون نباشد و در نتیجه فاقد اثر قانونی باشد.در خصوص قراردادها نیز هر گاه قرارداد منعقده فاقد یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها مندرج در ماده 190 قانون مدنی باشد باطل بوده و عقد باطل نیز به نظر قانونگذار وجود خارجی ندارد و اثر مطلوب به بار نمی آورد.

البته همانگونه که پیشتر بدان اشاره شد فقدان هر یک از شرایط اساسی صحت معاملات، ضمانت اجراي یکسانی نداشته و همه ضمانت اجراها در بطلان قرارداد خلاصه نمیشود، به طوري که عدم رضایت مالک، موجب غیر نافد شدن معامله میگردد و تفاوت آن با بطلان در این است که عقد در حالت عدم نفوذ، بر خلاف بطلان، قابل تنفیذ می باشد. مطابق نظر آن دسته از اشخاص که انتقال مال غیر منقول (ثبت شده) به وسیله مبایعه نامه عادي را صحیح نمی دانند، تشریفات مقرر قانونی در انعقاد برخی از قراردادها حسب مورد با ضمانت اجراي بطلان مطلق یا بطلان نسبی همراه است که درباره املاك ثبت شده، چون ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك کشور صراحتاً اشاره داشته که «دولت فقط … کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاك به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت …» چنین اعتقاد داشته که وقوع بیع املاك ثبت شده مقید به رعایت تشریفات مندرج در قانون ثبت بوده و از شرایط صحت آن به شمار میرود به نحوی که بدون رعایت آن، بیع کامل نشده است.

.

ج) غیر قابل استناد بودن

.

 غیر قابل استناد بودن رابطه ي حقوقی ناشی از بیع نامه عادي مقدم در ارتباط با دارنده ي سند رسمی (مؤخر) و اعتبار نسبی بین طرفین قرارداد (عادي) ضمانت اجرایی است که در این گونه موارد به ذهن خطور میکند. بر این اساس میتوان چنین بیان داشت؛ قرارداد داراي سند رسمی، اعتبار کامل دارد و در مقابل همه افراد (حتی اشخاص ثالث) قابل استفاده و استناد می باشد اما قراردادي که سند رسمی ندارد، فاقد این اعتبار است. در واقع قراردادي که اعتبار کامل دارد، داراي آثار کامل از جمله تحقق حق مالکیت کامل است اما شخصی که چنین سندي را در دست ندارد، با وجود اینکه حق مالکیت دارد، اما حق او کامل نیست چه اینکه داراي اعتبار غیر کامل و آثار محدود تري خواهد بود. مفهوم «عدم قابلیت استناد» همان طور که برخی از حقوق دانان گفته اند مفهوم بیگانه و شگفت آوري در نظام حقوق ایران نیست؛ زیرا هم در حوزه حقوق مدنی در مبحث معامله به قصد فرار از دین موضوع ماده 4 قانون سابق و ماده 21 قانون جدید نحوه اجراي محکومیتهاي مالی مصوب 1394 و هم در حوزه حقوق تجارت مواد95 ،100 ،116 ،125 ،143 ،150 و … قانون تجارت مصوب 1311/02/13 و مواد 40 ،118 و 270 لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب 1347/12/24 و همچنین در ماده 72 قانون ثبت اسناد و املاك کشور و دیگر قوانین موضوعه و بسیار هم به نظریه عدم نفوذ نزدیک است.

بنابراین، دفاع از نظریه عدم قابلیت استناد هیچ گونه مخالفتی با اصول و موازین حقوقی پذیرفته شده و به طور کلی نظام حقوقی ایران ندارد. نکته جالب توجه این است که ماده 21 قانون نحوه اجراي محکومیت هاي مالی که عدم قابلیت استناد را در معامله به قصد فرار از دین پیش بینی کرده است به تأیید شوراي نگهبان نیز رسیده و این نوع ضمانت اجرا مخالف شرع تشخیص داده نشده است. به این نکته نیز باید توجه داشت که منظور از عدم قابلیت استناد، غیر قابل استناد بودن شکلی نیست بلکه منظور قابل استناد نبودن ماهوي است. در واقع منظور این نیست که چنین عمل حقوقی صرفا قابلیت استناد در دادگاه را ندارد و یا از حیث ادله اثبات دعوي دلیل قابل استنادي در برابر اشخاص ثالث نیست، بلکه مراد این است که عمل حقوقی مزبور ولو آنکه در تحققش هیچ اختلاف و نشده فقط محدود به در برابر اشخاص ثالث نیست، بلکه مراد این است که عمل حقوقی ولو آنکه در تحققش هیچ اختلاف و تردیدي هم نباشد، نسبت به اشخاص ثالث بی اثر و از نظر حقوقی در حکم آن است که اصلا وجود ندارد. در غیر قابل استناد بودن ماهوي، خود عقد بیع قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث را از دست می دهد اما در غیر قابل استناد بودن شکلی، سند عادي بیع به عنوان دلیل وقوع بیع، در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد میگردد . ضمن آنکه اثر بیع ثبت نشده فقط محدود به طرفین آن است؛ در برابر فروشنده، خریدار مالک است اما در برابر اشخاص ثالث مالک کماکان شخصی است که در دفتر ثبت معاملات (دفتر املاك) نامش به عنوان مالک قید گردیده است؛ و در برابر خریدار و تا زمانی که اجراي تعهدات ناشی از عقد بیع با حقوق اشخاص ثالث در تعارض نباشد، فروشنده باید به تعهدات قراردادي خود پایبند بماند و در صورت تخلف امکان الزام قضایی او به پایبندي بر تعهدات وجود دارد ولی چنانچه اجراي تهدات با حقوق محترم اشخاص ثالث در تعارض باشد، تعهدات اگرچه حتی قابل اجرا نباشند، اما در هر حال متعهد له می تواند بابت نقض آنها از متعهد مطالبه خسارت نماید.

.

ضمانت اجرای کیفری در رویه قضایی

.

در بند حاضر عناصر وقوع جرم معامله معارض را از دو دیدگاه «ماده 117 قانون ثبت اسناد و «املاك» و «کلاهبرداري» مورد بررسی قرار میدهیم.

.

الف) ماده 117 قانون ثبت اسناد واملاك

.

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك اصلاحی مصوب 1312/05/07 چنین مقرر می دارد: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادي نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسیت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدي معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.» در سال 1351 هیات عمومی دیوان عالی کشور اقدام به صدور راي وحدت رویه به شماره 43 ،1351/08/10 نمود که تحول عظیمی در جرم معامله معارض مندرج در ماده 117 قانون ثبت پدید آورد. رأي مربوطه که در مقام رفع اختلاف نظر در خصوص شمول یا عدم شمول بزه معامله معارض نسبت به انتقال حقوق عینی ثبت شده با سند عادي و سپس با سند رسمی است، اشعار میدارد: «نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك، قابلیت تعارض دو معامله یا دو تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباري می باشد، سند عادي راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباري بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله اي نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله اي معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد؛ عمل او از مصادیق ماده 117قانون ثبت اسناد و املاك نخواهد بود. بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفري دیگري قابل انطباق باشد. این رأي برطبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال 1328 براي شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

بدین ترتیب با صدور رأي وحدت رویه موصوف قسمت عمده اي از دایره جرم نگاري ماده 117 محدود گردید به نحوی که نسبت به مال غیرمنقول ثبت شده صرفاً با تنظیم دو سند رسمی قابلیت تعارض بوجود می آید و علی رغم آنکه اکثریت قریب به اتفاق معاملات معارض شکل گرفته در جامعه ابتدائاً با سند عادي و سپس با سند رسمی است، این مورد از شمول جرم انگاري ماده مزبور در خصوص اموال غیر منقول ثبت شده خارج گردید. در جرم معامله معارض موضوع ماده 117 قانون ثبت، اقدام شخص در انجام دو عمل حقوقی، در قالب فعل مثبت مادي متجلی میگردد؛ چرا که قانونگذار در ماده مرقوم به انجام دو عمل حقوقی اشاره میکند که عمل حقوقی اول در قالب واگذاري صحیح و قانونی حقی نسبت به عین یا منفعت مال به وسیله سند رسمی یا عادي است که در نتیجه این جزء ، دارنده حق آن را به دیگري منتقل میکند و بدین وسیله رابطه حقوقی او نسبت به عین یا منفعت مال قطع می شود؛  عمل حقوقی دوم نیزعبارت است از انجام تعهد یا معامله معارض با حق انتقالی سابق. همچنین براي تحقق جرم ماده 117 قانون ثبت بایستی در سند تنظیم شود و مفاد این دو سند با یکدیگر در تعارض باشد. سند اول می تواند به صورت عادي و یا رسمی باشد لیکن سند دوم الزاما و لابد باید به صورت رسمی باشد ذکر کلمه سند در ماده یاد شده به این معناست که انجام تعهد و معامله بدون تنظیم سند و به طور شفاهی از شمول بحث ماده 117 خارج است. پس اگر تقلبات ابتدا با سند عادي یا رسمی باشد ولی معامله دوم نیز با سند عادي باشد عنوان معامله معارض پیدا نمی کند چون در معامله دوم از لحاظ شکلی الزام قانونی بررسمی بودن وجود دارد. ممکن است معامله اي صورت گرفته باشد بدون تنطیم سند، که معامله معارض نیست زیرا در معامله معارض سند در نحقق جرم موثر است. زمانی که هر دو معامله با سند انجام میشود با توجه به نوع سند که میتواند عادي یا رسمی باشد، همانطور که پیش تر نیز بیان شد، چهار صورت براي آن متصور است:

.

1 -هر دو عمل حقوقی با سند رسمی باشد مثل این که شخصی اتومبیل با زمینی را با سند رسمی به فرد الف میفروشد و بعد همان اتومبیل یا زمین را با سند رسمی به دیگري بفروشد و یا صلح کند و یا به نحو دیگري واگذار نماید.

2 -هر دو عمل حقوقی با سند عادي باشد مانند این که در مثال بالا، هردو معامله را به وسیله سند عادي انجام دهد.

3 -عمل حقوقی اول با سند رسمی و معامله و تعهد دوم با سند عادي باشد.

4 -عمل حقوقی اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمی باشد. از میان موارد فوق تنها ردیف 1 و ردیف 4 مشمول ماده 117 قانون ثبت میشوند؛

زیرا براي این که عملی مشمول آن ماده شود باید اولاً، معامله نخستین قانونا صحیح باشد؛ ثانیاً معامله دوم با سند رسمی باشد و این دو شرط در موردي که هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد یا معامله اول با سند عادي و معامله دوم با سند رسمی به عمل آمده باشد اما سند عادي قابل قبول در محاکم باشد محقق است. اما ردیفهاي 2 و 3 چون فاقد یکی از عناصر تحقق جرم که عبارت است از انعقاد معامله دوم به موجب سند رسمی، می باشد؛ همچنین براي آنکه بتوان جرمی را منتسب به فردي نمود و او را در برابر انجام آن مجازات کرد علاوه بر عنصر قانونی، مبتنی بر پیش بینی رفتار مجرمانه در قانون و عنصر مادي جرم، شامل وقوع عمل در خارج، باید عمل مزبور از اراده مرتکب ناشی شده باشد؛ در واقع باید میان عمل و شخص عامل، رابطۀ روانی (یا رابطۀ ارادي) موجود باشد که آن را عنصر اخلاقی (یا روانی یا معنوی) می نامند. و یا در عمل به نحوی از انحا و بی آنکه قصد منجزی بر ارتکاب بزه از او سر بزند خطایی انجام دهد که بتوان وي را مستحق مسئولیت جزایی (در صورت وجود این مسئولیت) شناخت. اراده مجرمانه را نیز می توان خواستن قطعی و منجز به انجام عمل و یا ترک عملی دانست که قانون آن را نهی کرده است. بنابراین علم و آگاهی مرتکب در جرایم عمدي از عناصر لازمه رکن معنوي جرم می باشد و در اکثریت قریب به اتفاق جرایم، بایستی سوءنیت متهم احراز شود تا بتوان وي را به عنوان مجرم شناخت و چنانچه شخص نسبت به جرم ارتکابی علم و آگاهی نداشته باشد، مجرم شناخته نمی شود. از آنجایی که جرم مندرج در ماده 117 قانون ثبت از این قاعده مستثنی نیست؛ لذا بایستی علم و آگاهی مرتکب و سوءنیت وي نسبت به انجام عمل حقوقی اول و به تبع آن معامله و تعهد دوم اثبات گردد تا بتوان او را به عنوان مجرم جرم ماده 117 قانون ثبت تحت تعقیب قرارداد و به مجازات رساند. زیرا جرم مذکور، جرمی عمومی است و در جرایم عمومی به جز موارد استثنایی سوءنیت شرط تحقق بزه میباشد.

علاوه بر این اصل، تفسیر به نفع متهم و تفسیر مضیق قوانین کیفري و قاعده انصاف و عدالت قضایی نیز چنین اقتضایی دارد.

.

ب) کلاهبرداري

.

 همانطور که پیش تر بیان شد رأي وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/10/18 و حکم شماره 1459 مورخ 1318/06/30 شعبه دو دیوان عالی کشور و رأي اصراري شماره 1930 مورخ 1339/04/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، ماده 117 قانون ثبت در خصوص معامله معارض نسبت به املاك غیرمنقول ثبت شده در دفتر املاك و یا املاك غیرمنقولی که ثبت آنها الزامی اعلام شده را به شدت محدود کرده است. به طوري که نسبت به این اموال صرفاً با تنظیم دو سند رسمی متعارض، امکان ارتکاب جرم معامله معارض در خصوص اموال فوق وجود دارد که نظر به استعلام ثبتی پیش از تنظیم سند رسمی جدید، عملاً امکان بروز آن دور از ذهن به نظر میرسد. در حال حاضر عنصر قانونی جرم کلاهبرداري در حقوق کیفري ایران ماده یک و دو قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اخلاس و کلاهبرداري مصوب 1367/09/15 مجمع تشخیص مصلحت نظام و تبصره هاي ذیل این دو ماده میباشد.

رفتار مجرمانه در این جرم به صورت فعل مثبت می باشد. (رفتار مادي) بنابراین ترك فعل حتی اگر با سوءنیت نیز همراه باشد، عنصر مادي جرم کلاهبرداري محسوب نمیشود. هدف از ثبت اسناد در یک بیان کلی، رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است که قانونی براي اسناد ثبت شده قائل گردیده است، بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها، معاملات و وضعیت املاك تا به حدي است که بیش از پیش هر نظري را بر ضرورت الزامات گسترده تري براي ثبت، جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی، مجاب می نماید. هیأت نظارت یکی از مراجع مهم براي رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است که داراي 2 عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضاي هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه میدهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می نمایند. همچنین ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت ثبت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوطه کتباً ابلاغ نمایند و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا این که دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد لذا پس از اطلاع نماینده و نقشه بردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاك هاي مجاور نقشه پلاك را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال نمایند. البته باید متذکر شویم معامله معارض ماهیتا با بسیاري از جرایم مالی شباهت دارد. یکی از مهم ترین جرایم شبیه این جرم، کلاهبرداري است. مجرم در هر دو نوع جرم دیگران را فریب می دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می شود منتها جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداري است در جرم کلاهبرداري وسیله معینی در تحقق آن شرط نیست. لذا رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است ، بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد. طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادي یا رسمی باشد اما براي تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است.یعنی براي تحقق جرم معامله معارض معامله دوم باید رسمی باشد معمولاً املاك و اسناد مربوط به آن ها، از جمله اموال با ارزش در یک جامعه هستند بنابراین نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد در نتیجه قانون گذار در برابر این دسته از اعمال واکنش هاي حقوقی و کیفري از خود نشان داده است که در این مقاله بدان پرداخته شد. ضمانت اجراي کیفري پیش بینی شده در ماده 117 قانون ثبت براي این است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداري نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادي اولیه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را براي اجراي قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده و باید چنین کیفر سنگینی را متحمل شوند. متاسفانه مشکلات زیادي در خصوص سند و معاملات معارض در جامعه ما وجود دارد که بیشتر به دلیل اشتباهات ثبتی و کارمندان ثبت می باشد.

.

نمونه رای بدوی

.

در خصوص اتهام آقای ر.ط دایر بر معامله معارض نسبت به دو قطعه زمین تفکیک شده جمعا به مساحت 1065 متر مربع تحت پلاک ……فرعی از 4 اصلی و پلاک ….. فرعی از 4 اصلی به مساحت 424/5 متر مربع موضوع شکایت آقای س.م با وکالت آقای ن.م به شرح منعکس در پرونده ، دادگاه پس از بررسی موضوع و ملاحظه مدارک و مستندات پرونده با توجه به اینکه معاملات صورت گرفته از سوی متهم در خصوص ملک متنازع فیه یکی از طریق اسناد عادی و دیگری از طریق سند رسمی بوده، لذا موضوع مشمول رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/18/51 هیئت عمومی دیوان عالی کشور شده بنا به مراتب دادگاه وقوع بزه انتسابی را به متهم پرونده احراز نکرده به استناد اصل 37 قانون اساسی رای بر برائت صادر و اعلام می دارد. این رای ظرف مدت 20 روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر مرکز استان تهران است.

                                          رییس شعبه 1038 دادگاه جزایی تهران

.

نمونه رای تجدیدنظر

.

در خصوص اعتراض شاکی بدوی آقای س.م با وکالت آقای ن.م نسبت به تبرئه آقای ر.ط  از اتهام معامله معارض طی دادنامه شماره 91/11/23-01215 صادره از شعبه 1038 دادگاه عمومی جزایی تهران با توجه به مجموع محتویات پرونده و این که متهم پس از تنطیم مبایعه نامه مورخ 1383/6/7 فی مابین متداعیین متهم دو قطعه زمین به مساحت 1065 دارای پلاک ……فرعی از 4 اصلی و ….. فرعی از 4 اصلی به عنوان بخشی از ثمن به شاکی واگذار و متعاقبا با ترهین آن ها نزد بانک صادرات مباردت به اخذ 2749587750 ریال وام نموده است. ارتکاب بزه معامله معارض در وضعیت فعلی محرز و مسلم است. علی هذا و مستندا به مواد 240 و 250 و 257 و 260 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری و ماده 117 قانون مقررات جزایی از قانون ثبت اسناد و املاک ضمن نقض دادنامه  تجدیدنظر خواسته آقای ر.ط را به تحمل ده سال حبس محکوم می نماید. این رای غیابی و پس از 20 روز از تاریخ ابلاغ واقعی به وی یا وکیلش در همین دادگاه قابل واخواهی است.

                                                  رییس شعبه 34 دادگاه تجدید نظر استان تهران

.

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری ، عضو کانون وکلای داگستری مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden  هلند با بیش از 10 سال سابقه موفق وکالت در امور مختلف اعم از بین المللی ، کیفری ، حقوقی ، خانواده ، مواد ، ثبتی و … آماده ارائه خدمات فوق می باشد، شما می توانید از طریق شماره تماس 09122571986 با ما در ارتباط باشید.