تبدیل املاک قولنامه ای به سند 

.

معامله قولنامه ای یکی از معامله هایی می باشد که اسم آن را بارها شنیده اید. این نوع معاملات هم دارای خوبی هایی است و هم بدی ها، که از گذشته تا کنون با آن ها سروکار داشته ایم. املاک قولنامه ای از مهم ترین مزایایی که دارد قیمت مرغوب آن است که خریدار را وسوسه و مجاب به خرید آن می کند اما اگر با چشمانی بسته به سوی خرید ملک قولنامه ای حرکت کنیم میتواند آثار مخربی بگذارد از جمله فروش یک ملک به اشخاصی متعدد. پس اگر روزی ملکی قولنامه ای خریداری کردیم بهتر است از اصالت آن مطلع باشیم.

در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت به تصویب رسید. طبق این قانون نیاز بود تا همه ی ملک های موجود در کشور ذخیره شوند و همه ی اموال غیر قابل انتقال نیز سند رسمی بگیرند. همچنین گفته شد که اداره های دولتی و محاکم قانونی فقط کسانی را که دارای سند رسمی هستند را به عنوان مالک می شناسند. برای بسیاری از افراد این سوال پیش که آیا معامله قولنامه ای ارزش قانونی دارد؟ آیا استعلام ملک قولنامه ای میسر است ؟ آیا می شود برای ملک قولنامه ای سند گرفت؟

همانطور که در مقالات قبلی در رابطه با ( نحوه احراز هویت و سند گرفتن املاک مجهول المالک ) توضیح دادیم در این مقاله سعی میگردد شرایط سند گرفتن برای املاک قولنامه ای بصورت مفید شرح داده شود .

بیشتر افراد یک بار هم که شده ماده 10 قانون مدنی را خوانده یا حداقل به گوششان رسیده است. طبق ماده 10 قانون مدنی ( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است). این ماده حاوی اصل آزادی قراردادها است.

.

ابتدا باید بدانیم قولنامه چیست و چرا تن به معاملات قولنامه ای می دهیم؟

.

قولنامه ، نامه یا سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. قولنامه که به آن پیش قرارداد یا وعده قرارداد هم گفته می شود ، قراردادی است که بر اساس آن دو طرفی که می خواهند در آینده با هم عقد بیع منعقد کنند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

گاهی هنگام جستجو هایتان برای یافتن یک خانه با ملک مرغوبی مواجه می شوید اما در آن لحظه بودجه کافی برای خرید ندارید و یا ممکن است  با خانه هایی رو به رو شوید که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ساخته شده اند که این کار باعث می شود هم از قیمت اصلی آن ملک کم شود و هم نتوان برای آن خانه سند رسمی گرفت بنابراین باید قولنامه ای معامله شود. به همین خاطر پیشنهاد می کنیم قبل از خرید ملک از وضعیت آن به درستی اطلاع پیدا کنید و موقعیت یک ملک را از شهرداری استعلام کنید.

کاربرد قولنامه

.

تنظیم سند ملک قولنامه ای بیشتر به این منظور است که دو نفر در مقابل به یکدیگر تعهد می کنند تا در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و معامله ای را بر اساس شروط قولنامه انجام بدهند.  ضمانت اجرای قولنامه هم به این شکل می باشد که اگر هر یک از آنها در زمان معین از حضور در دفتر خانه و انجام معاملات خودداری کنند مبلغی در نقش وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید.

برای سند دار کردن یک ملک و گرفتن سند برای املاک قولنامه ای به کجا باید مراجعه کرد؟

.

اگر شما از اشخاصی هستید که یک خانه یا ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه ای خریداری کرده اید و معامله کرده اید، نگران نباشید. شما نیز مانند دیگر افراد می توانید به آسانی برای خانه یا ملک های خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای ، مدت زمان گرفتن سند و مراحل سند گرفتن اطلاعاتی تهیه کنید.

در ادامه در جهت گرفتن سند و سنددار شدن ملک باید راهی هیات هایی شوید که در این موارد تصمیم گیری می کنند.

منظور از هیات،  هیات های حل اختلاف است که می توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرط های قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید و از آن ها کمک بگیرید تا آن ها به شما کمک کنند.

برای اینکه بتوانید راحت تر و با دردسر کمتر برای ملک قولنامه ای خود سند بگیرید باید قولنامه تان معتبر باشد پس بهتر است چند نکته مهم در خصوص قولنامه یا سند موقت بدانیم:

از آنجایی که قولنامه سند رسمی نیست ، ممکن است مشکلات حقوقی و مالی فراوانی برای طرفین ایجاد کند. به همین منظور در زمان خرید ملک قولنامه ای باید با دقت و آگاهی کامل تصمیم گرفت.

.

• توجه به اعتبار بنگاه و مشاور املاکی که قولنامه در آن تنظیم می شود. این املاک باید مجوز رسمی داشته باشند و عضو اتحادیه مشاورین املاک باشند. در صورتی که بنگاه مذکور قانونی نباشد، قولنامه تنظیم شده فاقد اعتبار است و قابل استناد نخواهد بود.

• همزمان بودن انتقال سند و پرداخت وجه، به عبارت دیگر تنظیم سند و انتقال ملک باید همزمان با پرداخت مبلغ ملک انجام شود تا از کلاهبرداری و هرگونه مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود.

تفاوت سند عادی با سند رسمی در چیست؟

.

به طور کلی می توان گفت که سند عادی برخلاف سند رسمی، قدرت اجرایی ندارد. به عبارت دیگر، سندی که صرفا میان دو طرف یک معامله تنظیم شده است، سند عادی است و سندی که در دفتر اسناد رسمی، با دخالت یک مامور رسمی تنظیم شود، سند رسمی نام دارد. برای مثال سندی که میان دو نفر به شکل دست نوشته آماده و امضا می شود یک سند عادی است.

مهر، امضا و اثر انگشت طرفین برای سند لازم است اما موجب رسمی شدن آن نمی شود، ملاک رسمی بودن سند، ثبت رسمی و قانونی آن توسط مامور دولت است. یکی از رایج ترین اسناد عادی که امروزه از آن استفاده میشود، سند عادی قولنامه ای است که در زمان خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار تنظیم و امضا می شود.

سند رسمی معتبرتر و بهتر از سند عادی است و تبدیل یک سند عادی به سند رسمی مزایای فراوانی برای مالک سند خواهد داشت. برای مثال سند رسمی قابل تردید نیست اما در صورت استفاده از سند عادی باید معتبر بودن آن اثبات شود.

.

قانون در چه مواردی منجر به صدور سند نخواهد شد؟

.

در موضوع ثبت املاک برخی از موارد مثل فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی، مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی و عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک ، مفروز است، صدور سند صورت نمیگیرد.

ماده 148 قانون ثبت

.

در مورد آن دسته از اراضی که در مالکیت دولت یا شهرداری ها است و ساختمان که در آن احداث شده چنانچه متصرف فعلی احداث کننده ساختمان فاقد واحد مسکونی باشد ، دولت و شهرداری ها مکلفند عرصه را به قیمت منطقه به صاحبان اعیان بفروشند و در صورتی که احداث کننده دارای واحد مسکونی دیگری باشد دولت و شهرداری ها عرصه را با نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت عادلانه روز به صاحبان اعیانی بفروشد و هیأت مذکور پس از احراز تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه ، اقدام به صدور رای و اعلام آن به اداره ثبت می نماید و اداره ثبت نیز برای آن ملک طبق مقررات سند مالکیت صادر می نماید.

.

چه املاکی شامل طرح صدور سند مالکیت می شوند؟

.

چگونه می توان برای املاک قولنامه ای سند گرفت ؟

.

• اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

• املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

• املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.

چه املاکی شامل طرح صدور سند مالکیت نمی باشند؟

.

• اراضی ملی و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.

• اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.

• املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند.

• اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.

علی محسن زاده _ وکیل امور ملکی

.

علی محسن زاده وکیل پایه یک دادگستری، عضو رسمی کانون وکلای مرکز و فارغ التحصیل دانشگاه leiden   هلند با بیش از 10 سال تجربه ی موفق در امور ملکی ، ثبتی، شهرداری  و… اماده ی ارائه خدمات فوق الذکر می باشد.

برای ارتباط با ما میتوانید به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید یا بصورت مستقیم با شماره تماس 09122571986 تماس بگیرید.