تجمیع ملک و سند به چه صورت انجام می شود و شرایط آن چیست ؟

.

گاهی اوقات پیش می آید که شخصی دارای قطعات مختلفی می باشد که می خواهد با وجود شرایط قانونی برای تمام املاک خود یک سند واحد دریافت نماید در این مقاله سعی شده است که نهاد تجمیع در حقوق ثبت و شرایط آن و شرایطی که املاک بایستی دارا باشند تا بتوان آن هارا تجمیع نمود را بررسی می نماییم  همانطور که در مقاله قبلی خود نحوه افراز و تقسیم املاک مشاع رابصورت کامل توضیح دادیم.

هرگاه مالک و یا مالکینی دارای دو یا چند ملک شش دانگ متصل به هم باشند و آن ها را به صورت یک واحد و یکپارچه در آورند می توانند تقاضای سند مالکیت تجمیعی نمایند . پس به نظر می رسد اساسی ترین شرط تجمیع املاک متصل بودن آن ها به بکدیگر می باشد .

بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه های ثبتی که به شماره ۵۳۵۴/۳ مورخ ۱۷/۹/۵۳ صادر گردیده است می گوید :  به منظور تسریع بیشتر در كار مراجعین و جلوگیری از مكاتباتی كه ممكن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشكل نماید به كلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستانها و واحدهای ثبتی كه اختیار امضاء سند مالكیت و ثبت دفتر املام داده شده اجازه داده میشود در مواردیكه دو یا چند پلاك كه در اثر ساختمان یا لااقل دیواركشی بصورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی كه وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوطه و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالك تقاضای تجمیع نماید و یا مالك یا مالكین املاك مزبور سهامی مشاعی برابر در املاك مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالكیت صادره قد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا بهیچوجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد و ملك در بیع شرط و یا وثیقه و بازداشت بند (ز) نباشد با ترسیم نقشه و تنظیم صورتمجلس كه متضمن حدود تجمیع شده باشد مشروط براینكه تجاوزی به مجاورین و كوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاك مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاك نیز تطبیق نماید دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالكیت اولیه و صدور سند مالكیت  جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن كلیه مقررات مربوطه در دفتر املاك توضیح دهند.ضمناً تذكر میدهد نسبت به پلاكهائی كه حدود آنها به مسیل و یا كوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است بدیهی است این اجازه مانع نظارت كامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود .

شرایط تجمیع املاک 

.

لذا بر پایه مقررات مذکور در این بند ذکر نکاتی در خصوص تجمیع ملک ضروری به نظر می رسد .

الف) وضعیت موجود املاک مورد تجمیع باید به گونه ای باشد که بدون هیچ فاصله ای در مجاورت یکدیگر قرار داشته باشند چنان که بتوان آن ها را از سایر املاک مجاور متمایز ساخت و منحصرا در یک محدوده کادر قرار داد .

.

ب) چنانچه مالک بیش از یک نفر یاشد باید سهام هر یک از مالکین در املاک مزبور مساوی و به یک میزان باشد به این صورت که چنانچه پلاک های مورد تجمیع شماره های 2-4-6 باشند شخصی که در پلاک 2 دارای یک دانگ می باشد بایستی در بقیه پلاک ها نیز دارای یک دانگ سهم باشد تا احتساب مالکیت وی میسر شود .

.

ج) کلیه املاک مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسانی باشد پس نمی توان دو ملک در مجاور یکدیگر که یکی مسکونی و دیگری کشاورزی است را با یکدیگر تجمیع نمود .

.

ه )  هیچ یک از املاک تجمیعی نباید در بازداشت یا رهن یا وثیقه و مثل آن ها باشد البته در مورد اسناد رهنی طلبکار می تواند با موافقت صریح خود عمل تجمیع را به جریان بیاندازد و سپس کل پلاک های تجمیعی در رهن وی قرار گیرد .

د) در مورد تجمیع املاک احتمال تعارض یا تجاوز به مجاورین و اموال عمومی نظیر کوچه و خیابان و … بایستی منتفی باشد .

.

ض) هر گاه اسناد مالکیت صادره هر یک از املاک مورد تجمیع فاقد مساحت و طول ابعاد باشد نمی توان املاک را تجمیع کرد و ابتدا بایستی طول ابعاد واقعی و مساحت دقیق ملک فاقد طول ابعاد تعیین شود و سپس نسبت به عملیات تجمیع اقدام شود .

.

ی) هرگاه حدود هر یک از املاک مورد تجمیع به مسیل ، کوه ، اراضی ملی ، اراضی موات و … و حتی به اراضی موقوفه ختم شود موضوع از شمول بند 313 خارج است و برای تجمیع املاک مورد نظر باید مراتبت ابتدا به اداره کل ثبت استان گزارش شود و طبق دستور آن اداره عمل شود .

ذ ) تجمیع املاک نباید با حقوق دیگران منافات داشته باشد .

تجمیع املاک در عمل به چه صورت است ؟

.

متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با اسناد مالکیت مربوط به ثبت محل تسلیم دارد

تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر اندیکاتور برای ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می شود.

تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به بایگانی ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماینده مربوطه ارسال می گردد.

نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکیت ابرازی متقاضی را از هر جهت بررسی و چنانچه اشکالی موجود نباشد نظر خود را طی گزارشی به مسئول اداره تسلیم می دارد.

مسئول اداره پرونده را بررسی ضمن اتخاذ تصمیم روز معاینه محل را تعیین و به متقاضی اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بایگانی ارسال می دارد .

در روز مراجعه متقاضی ، بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردا ی را جهت عزیمت به محل و انجام تجمیع تعیین می نماید.

بدیهی است چنانچه مورد تقاضاخارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد متقاضی موظف است فوق العاده نماینده و نقشه بردار را به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه واریز نماید.

نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت نموده و پس از استقرار در محل نماینده حدود املاک مورد نظر را با اسناد املکیت و مجاورین تطیبق و نقشه بردار حدود مورد تقاضا را برداشت می نماید

نماینده صورت جلسه را با توجه به نقشه ترسیمی نقشه بردار تنظیم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک یا مالکین مربوطه رسانیده و پیش نویس سند مالکیت جدید را تهیه و مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.

مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی صورت جلسه و تطبیق حدود جدید با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد ضمن امضاء پیش نویس سند مالکیت جدید دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و تنظیم سند مالکیت جدید را صادر می نماید .

پس به طور کلی حدود قضاعات مورد تجمیع با مجاورین تطبیق داده می شود و با رعایت حدودی که به مجاورین محدود شده است مشخصات محدوده تجمیعی تعیین می گردد و در ذیل ثبت یکی از املاک مورد تجمیع ، مراتب ضمن ثبت حدود و مشخصات تجمیعی توضیح داده خواهد شد و در ملاحظات کلیه ثبت های صفحات دیگر نیز توضیح لازم قید و اسناد مالکیت اولیه ابطال و سند مالکیت تجمیعی با شماره پلاک هایی که تجمیع شده اند به نام مالک و یا مالکین به میزان سهم اولیه آن ها صادر می شود .
نکته آخر اینکه ظاهر بند 313 حکایت از تجمیع عرصه ملک دارد اما به نظر نمی رسد که تجمیع اعیان ملک نیز دارای اشکال باشد بنابراین اگر مالک یا مالکین دو یا چند واحد آپارتمانی بخواهند اعیان مضوع مالکیت خود را تجمیع نماید می توانند با رعایت دقیق مقررات بند 313 نسبت به این امر اقدام نمایند اما متاسفانه روی عملی و اداری به این امر تمایلی ندارد .